direct naar inhoud van TOELICHTING
Plan: Schagerbrug - Grote Sloot 310 en P. Ottstraat RvR
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0441.BPRvRGS310POTTSTR-ON01

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Grote Sloot 310 bij Schagerbrug ligt een perceel van de firma Hopman-Timmer (hierna: de initiatiefnemers). De initiatiefnemers hebben het hier gelegen veehouderijbedrijf in het kader van het provinciale Ruimte voor Ruimtebeleid (RvR) verplaatst. Hierdoor kan de noodzakelijke schaalvergroting van het bedrijf plaatsvinden. De locatie Grote Sloot 310 wordt voor een deel omgevormd tot woondoeleinden. De bestemming "Agrarisch" blijft van toepassing op het gebied achter het nieuwe woonperceel.

Om een groot deel van de verplaatsing te kunnen financieren wordt op basis van het RvR-beleid  een aantal (compensatie) woonkavels gerealiseerd. Dit vindt grotendeels plaats aansluitend aan bestaand bebouwd gebied, ten zuidoosten van Schagerbrug, aan de P. Ottstraat. De omvorming van een deel van het perceel Grote Sloot 310 naar een woonbestemming hoort ook bij de compensatie. In de onderstaande afbeelding staan de locaties aan de Grote Sloot 310 (1) en de (verlengde) P. Ottstraat (3) aangegeven. Beide locaties maken deel uit van het plangebied van dit bestemmingsplan.

De hervestiging van het veehouderijbedrijf vindt plaats op een bestaande (aangekochte) agrarische bedrijfslocatie circa 500 meter ten zuiden van Grote Sloot 310 (2). Voor de verplaatsing is een wijzigingsprocedure gevoerd voor vergroting van het perceel. Het wijzigingsplan is inmiddels onherroepelijk. Deze locatie maakt dan ook geen deel uit van dit bestemmingsplan. De agrarische activiteiten zijn al naar dit perceel verplaatst.

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPRvRGS310POTTSTR-ON01_0001.png"

Het locatie van het plangebied (locaties 1 en 3)

Dit bestemmingsplan richt zich op het geven van een nieuwe juridisch-planologische regeling voor het plangebied. Het regelt de omvorming van het agrarische bedrijf naar een woonfunctie en de realisatie van nieuwe compensatiewoningen aan de (verlengde) P. Ottstraat.

1.2 Geldende bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Buitengebied Zijpe" (vastgesteld: 22 april 2014).

De locatie Grote Sloot 310 heeft in het genoemde bestemmingsplan de bestemmingen "Agrarisch", "Waarde - Archeologie 3" (westzijde), "Waarde - Archeologie 4" (oostzijde) en "Waterstaat - Waterkering". Daarnaast heeft het plangebied de aanduidingen 'bouwvlak' (op de bebouwing), 'specifieke vorm van agrarisch - veehouderij' (op het agrarisch bouwperceel), 'overige zone - weidevogelleefgebied' (op de agrarische gronden buiten de bebouwing) en 'waterberging' (op de zuidelijke rand van het bouwperceel). In de volgende afbeelding staat een fragment van het geldende bestemmingsplan voor deze locatie van het plangebied (rode lijn).

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPRvRGS310POTTSTR-ON01_0002.png" 

fragment bestemmingsplan "Buitengebied Zijpe", locatie Grote Sloot 310

De locatie P. Ottstraat heeft de bestemmingen "Agrarisch met waarden" en "Waarde - Archeologie 4". Het plangebied is daarnaast aangeduid met 'overige zone - weidevogelleefgebied'. In onderstaande afbeelding staat een fragment van het geldende bestemmingsplan en de plannen in de omgeving. De rode lijn geeft de begrenzing van deze locatie van het plangebied aan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPRvRGS310POTTSTR-ON01_0003.png"

fragment bestemmingsplan "Buitengebied Zijpe", locatie P. Ottstraat

De ontwikkeling van de compensatiewoningen is binnen de geldende bestemmingen van het plangebied niet mogelijk omdat reguliere woningen niet toegestaan zijn. De locatie Grote Sloot 310 heeft een (groot) agrarisch bouwvlak, waarbinnen bebouwing voor de veehouderij toegestaan is. De locatie P. Ottstraat heeft geen bouwvlak, waardoor bebouwing niet mogelijk is. De geldende regeling geeft voor de locatie P. Ottstraat geen wijzigings- of afwijkingsmogelijkheden voor de woonbestemming. De bestemming Agrarisch (Grote Sloot 310) kan gewijzigd worden naar "Wonen", nadat aan de voorwaarden wordt voldaan. Het perceel wordt in dit bestemmingsplan meegenomen, omdat de omvorming deel uitmaakt van de toepassing van de ruimte voor ruimteregeling en de sloop van de storende bebouwing verzekerd moet zijn.

De dubbelbestemmingen "Waterstaat - Waterkering", "Waarde - Archeologie 3" en "Waarde - Archeologie 4" hebben gevolgen voor de ontwikkelings- en bouwmogelijkheden op de gronden. Binnen de bestemming "Waterstaat - Waterkering" is bebouwing in principe niet mogelijk en gewenst. Deze ruimte moet beschikbaar blijven voor de eventuele verbetering van de dijk langs de Grote Sloot. Bij "Waarde - Archeologie 3" is aangegeven dat een omgevingsvergunning voor bouwwerken met een oppervlakte van 100 m2 of meer niet zonder meer is toegestaan. Bij "Waarde - Archeologie 4" is dit een oppervlakte van 500 m2 of meer. Door middel van een onderzoek moet aangetoond worden dat de werkzaamheden niet leiden tot schade aan mogelijk aanwezige archeologische waarden. Ditzelfde geldt voor grondroerende werkzaamheden die dieper gaan dan 0,50 meter onder het maaiveld. In paragraaf 4.8 van deze toelichting wordt hier verder aandacht aan besteed.

De gebiedsaanduiding 'weidevogelleefgebied' heeft tot gevolg dat een te verlenen omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden alleen onder voorwaarden kan worden verleend. Een peilverlaging die ontstaat door werken of werkzaamheden is ongewenst. Een mogelijke peilverlaging is alleen toelaatbaar, wanneer het graslandkarakter behouden blijft. Hierdoor wordt de functie van de gronden als broed- en fourageergebied voor weidevogels niet onevenredig aangetast. De activiteiten, buiten de huidige agrarische activiteiten, zijn alleen toelaatbaar wanneer zij het 'weidevogelleefgebied' niet verstoren. Hier wordt onder meer in de paragrafen 4.7 en 4.6 nader ingegaan.

Tot slot wordt ter plaatse van de aanduiding 'waterberging' de opslag van (oppervlakte)water mogelijk gemaakt. In paragraaf 4.6 wordt nader ingegaan op de waterhuishouding en daarbij horende waterberging. Voor de realisatie van de waterberging aan de zuidzijde van de locatie P. Ottstraat is een omgevingsvergunning verleend. Daarmee heeft ook die waterberging een juridisch kader.

Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Dit bestemmingsplan geeft daarom een regeling die de compensatiewoningen van dit ruimte voor ruimteproject mogelijk maakt.

1.3 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op de bestaande en de gewenste situatie. De gewenste situatie is immers het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De ontwikkeling wordt getoetst aan het geldende beleid in hoofdstuk 3. Daarbij wordt ook gekeken naar de mogelijke uitgangspunten vanuit het beleid voor dit plan. In hoofdstuk 4 vindt toetsing plaats aan de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op het juridische deel van het bestemmingsplan; de regels en ruimtelijke verbeelding. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

 

Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de bestaande en de toekomstige situatie. De bestaande situatie is de basis waarin de gewenste situatie een goede plaats moet krijgen. De toekomstige situatie is het belangrijkste vertrekpunt voor dit bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling.

2.1 De omgeving en het landschap

De omgeving van het plangebied bestaat uit dorpse functies en voorzieningen en het open landschap. Dit open landschap bestaat hoofdzakelijk uit graslanden die als weiland worden gebruikt. Recentelijk zijn in het gebied ten zuiden van de locatie P. Ottstraat werkzaamheden verricht voor de verbetering van de het watersysteem. Het doel hiervan is onder meer de realisatie van meer wateropvang, vanwege heftiger en langdurigere neerslagperioden in de herfst- en wintermaanden. Hiervoor zijn - vooral in het gebied ten zuiden van het plangebied - nieuwe waterlopen en -partijen aangelegd. Dit geldt ook voor de nieuwe watergang die de zuidelijke grens van de locatie P. Ottstraat vormt.

De bedrijfsverplaatsing van de initiatiefnemer heeft een relatie met deze herinrichting. De grondpositie van het bedrijf was versnipperd en lagen onder meer in het gebied wat nu heringericht is. De grondpositie van de initiatiefnemers is inmiddels aangepast waarmee het eigendom meer zuidelijk ligt, rond het nieuwe bedrijfsperceel (zie ook 1.1). De gronden tussen het plangebied en het nieuwe eigendom kon daarmee heringericht worden, waardoor één aaneengesloten gebied voor de nieuwe waterberging (inclusief een ijsbaan) ontstaan is.

Het dorp Schagerbrug is ontstaan als kruisdorp langs het water Groote Sloot, op het kruispunt van de weg Grote Sloot met de Schagerweg. De eerste uitbreidingen vonden onder meer plaats langs de Grote Sloot, waar de locatie aan de Grote Sloot 310 deel van uitmaakt. De bebouwing aan weerszijden van dit perceel is gebouwd in verschillende perioden en is dan ook divers in architectuur. Hoofdzakelijk is sprake van individuele bebouwing die bestaat uit één bouwlaag met een kap. De kaprichting is niet vastgelegd.

Na de tweede wereldoorlog heeft het dorp zich met verschillende buurtjes, in zuidelijke en oostelijke richting, aan weerszijden van de Schagerweg uitgebreid. De wijk westelijk van de locatie P. Ottstraat hoort hierbij, deze is in de jaren '90 gebouwd. Deze wijk bestaat langs de randen grotendeels uit grotere vrijstaande woningen. De rand van het dorp is omlijst met groen (bomen, struiken) en water. Ten noorden van de locatie P. Ottstraat ligt het sportcomplex Molentocht. Op dit sportcomplex zijn onder meer voetbal- en tennisvelden en een sporthal aanwezig. Deze locatie wordt van het sportcomplex gescheiden door een groensingel (bomen, struiken) en een watergang.

2.2 Het plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan betreft de locatie aan de Grote Sloot 310 en de compensatielocatie P. Ottstraat. In deze paragraaf staat beschreven wat de hoofdstructuur en de bebouwingsstructuur zijn van beide locaties en hoe dit in het bestemmingsplan geregeld wordt.

2.2.1 Locatie Grote Sloot 310

Hoofdstructuur

De bedrijfsbebouwing op het perceel zal grotendeels worden gesloopt (in totaal ongeveer 6.050 m2), met uitzondering van de (voormalige) bedrijfswoning en één schuur direct achter de bedrijfswoning. De te handhaven bebouwing krijgt in dit bestemmingsplan de bestemming "Wonen". Deze bestemming is voor beide locaties in het plangebied gelijk. De bestemming is van toepassing op een groot deel van het voormalige agrarische bouwperceel, zodat deze gronden gebruikt kunnen worden als erf bij de woning. Door de locatie van de woning vast te leggen met een bouwvlak, blijft de bestaande hoofdstructuur van de lintbebouwing langs de Grote Sloot behouden.

De voortuin bij de woning moet vrij blijven van bebouwing en heeft daarom de bestemming "Tuin". De regeling van deze bestemming is eveneens voor beide locaties in het plangebied gelijk.

Aan de achterzijde van het woonperceel wordt de gronden in gebruik gesteld als agrarisch grond (grasland). Dit betreft ook een deel ter plaatse van de te slopen bebouwing. De geldende bestemming "Agrarisch" blijft van toepassing op het gebied achter het nieuwe woonperceel. De daarbij van toepassing zijnde dubbelbestemmingen en aanduidingen blijven hierop ook van toepassing.

Bebouwing

De te behouden bebouwing in het plangebied betreft de voormalige bedrijfswoning en de direct nabij gelegen schuur. De bedrijfswoning bestaat uit één bouwlaag met een kap. De plaatsing en afmeting van de bebouwing veranderd in de toekomstige situatie niet en vormt de basis voor de juridische regeling ervoor. De woning wordt opgenomen in het bouwvlak.

De te behouden schuur staat ten noordoosten van de woning. De goot- en bouwhoogte van deze schuur zijn relatief laag. Binnen de bestemming "Wonen" is de schuur een (vrijstaand) bijgebouw en mag deze buiten het bouwvlak staan. Voor de afmetingen van deze bebouwing is een passende regeling opgenomen. In onderstaande foto staat een beeld van de bedrijfswoning (rechts), de te behouden schuur (links) en de te slopen bedrijfsbebouwing (midden).

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPRvRGS310POTTSTR-ON01_0004.png"

Foto van de deels te slopen en deels te behouden bebouwing

2.2.2 Locatie P. Ottstraat

Hoofdstructuur

De locatie P. Ottstraat heeft een langgerekte vorm, waarmee beperktere mogelijkheden voor de inrichting van het gebied ontstaan. Op deze locatie is gekozen om de bestaande verkavelingsrichting te versterken. Dit vindt plaats door de ontsluiting, water en bebouwingsstructuur parallel aan de verkavelingsrichting te laten lopen. De ruimtelijke kwaliteitswinst staat beschreven in bijlage 1.

Het is wenselijk voldoende ruimte tussen de sportvelden en de woningen in het plangebied te houden. Dit voorkomt mogelijke overlast van licht en geluid vanaf de sportvelden op de woningen. De nieuwe woonstraat wordt hiervoor aan de noordzijde van de woonpercelen gerealiseerd. De woningen staan tussen de woonstraat en de bestaande sloot in, zoals dit ook in het westelijk van het plangebied liggende woongebied het geval is. De ligging van de woonstraat wordt vastgelegd in de bestemming "Verkeer - Verblijf". Ditzelfde geldt voor de ontsluitingswegen naar het zuidelijk liggende landelijke gebied.

De woningen hebben aan de zijde van het landschap een groen karakter, ingevuld met opgaand groen. De bestaande dorpsrand wordt zo verlengd en aangevuld. Daarmee blijft bovendien het groene beeld van de huidige rand bij de sportvelden behouden. Deze strook krijgt de bestemming "Groen", zodat de groene rand gegarandeerd wordt.

Het water tussen het sportcomplex en de nieuwe woningen en aan de zuidzijde van de nieuwe woningen wordt aangepast. Door de verbreding van de watergang, blijft de hoofdrichting gehandhaafd, maar is de watercompensatie voor de nieuwbouw geregeld. Het is nog niet bekend aan welke zijde de watergang aangepast/verbreed wordt. Deze waterloop wordt daarom opgenomen in de bestemming "Groen", waarin water bij recht mogelijk is. Deze bestemming is ook al aanwezig ter plaatse van de groenstrook bij het sportcomplex. Hierdoor is verbreding van de watergang aan de noordzijde ook nog mogelijk.

Belangrijk in de hoofdstructuur van dit plan is dat op twee plaatsen doorzichten vanaf de nieuwe straat naar het zuidelijke liggende open landschap aanwezig zijn. Dit wordt nagestreefd door in dit bestemmingsplan de ligging van de bebouwing te regelen via separate bouwvlakken. Bovendien wordt tussen de bouwvlakken een bestemming "Tuin" opgenomen, met daaraan gekoppeld een regeling, waardoor niet-vergunningvrije bouwwerken in deze delen van het erf niet gebouwd kunnen worden.

Door de doorzichten ontstaan drie bebouwingsclusters. De bouwvlakken hebben een standaard afmeting en zijn op de ruimtelijke verbeelding geclusterd volgens de gewenste hoofdstructuur. In de volgende figuur staat een impressie van de hoofdstructuur en de verkaveling met daarbij de gewenste zichtlijnen en bebouwingsclusters.

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPRvRGS310POTTSTR-ON01_0005.png"

Impressie hoofdstructuur en verkaveling met zichtlijnen en bebouwingsclusters

Bebouwing

In het beeldkwaliteitplan (bijlage 1) staat een nadere uitleg van het gewenste ruimtelijke en architectonische beeld. De aspecten van de bebouwing die een rechtstreekse doorwerking hebben in dit bestemmingsplan worden hierna besproken.

In het plangebied wordt een open bebouwingsstructuur gerealiseerd. Het gaat om kavels voor vrijstaande woningen, zoals deze ook in het aangrenzende woongebied aanwezig zijn. De plaatsing van de woningen op de kavels is relatief vrij. Dit betekent dat de globale ligging van de hoofdgebouwen wordt vastgelegd door middel van een ruim bouwvlak. De richting van de hoofdgebouwen en de exacte plaatsing binnen het bouwvlak worden vrij gelaten.

De woningen bestaan uit maximaal anderhalve bouwlaag met een kap. In het beeldkwaliteitplan is de gewenste kapvorm aangegeven. Voor dit bestemmingsplan is belangrijk dat deze kapvormen mogelijk worden gemaakt. Dit vertaald zich in de regeling van dit plan door het opnemen van een maximum goot- en bouwhoogte en een minimale dakhelling.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk komen enkele beleidsstukken aan bod die een directe doorwerking kunnen hebben op dit bestemmingsplan. Daarbij wordt alleen ingegaan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, bijvoorbeeld op het vlak van bouwmogelijkheden bij de woningen en mogelijkheden voor functies en functiemenging.

3.1 Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen. Het plangebied ligt niet in een aangeduid gebied en de ontwikkeling is kleinschalig van aard. Het rijksbeleid doet over dergelijke ontwikkelingen geen uitspraken.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale ruimtelijke verordening

In de Provinciale ruimtelijke verordening (PRV, vastgesteld door Provinciale Staten op 3 februari 2014) zijn de beleidsuitgangspunten uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040 juridisch vastgelegd. In de PRV is onder andere een regeling opgenomen voor woningbouw in het landelijk gebied. Dit is in principe niet toegestaan. Wel zijn nieuwe woningen toegestaan wanneer sprake is van functiewijziging of bij toepassing van een ruimte voor ruimte regeling. In dit bestemmingsplan is dit laatste het geval.

Ruimte voor ruimte regeling

Aan het toepassen van een ruimte voor ruimte regeling zijn een aantal voorwaarden verbonden (artikel 16 PRV). Ten eerste moet er een afname van netto bebouwd oppervlak plaatsvinden. Ten tweede moet zeker gesteld worden dat de sloop daadwerkelijk plaatsvindt. Tot slot mogen niet meer compensatiewoningen mogelijk worden gemaakt dan strikt noodzakelijk is om de sanering van gebouwen mogelijk te maken. In hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie en bijlage 1 Beeldkwaliteitplan van deze toelichting staat aangegeven hoe voldaan wordt aan deze voorwaarden.

Ruimtelijke kwaliteitseis

In Artikel 15 van de PRV wordt de ruimtelijke kwaliteitseis voor van verstedelijking in het landelijk gebied nader omschreven:

  • 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking als bedoeld in de artikelen 12, 13, 13a en 14 in het landelijk gebied, voldoet aan de uitgangspunten zoals vermeld in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (PS d.d. 21 juni 2010) ten aanzien van:
    • a. de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden als bedoeld in artikel 8;
    • b. de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd;
    • c. de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis;
    • d. de historische structuurlijnen;
    • e. cultuurhistorische objecten.
  • 2. De toelichting van een bestemmingsplan geeft aan in welke mate ten aanzien van de in het eerste lid bedoelde functies rekening is gehouden met:
    • a. de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap;
    • b. de ordeningsprincipes van het landschap;
    • c. de bebouwingskarakteristieken (architectuur, stedenbouw, openbare ruimte) ter plaatse;
    • d. de inpassing van de nieuwe functies in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid);
    • e. de bestaande kwaliteiten van het gebied (inclusief de ondergrond) als hiervoor bedoeld en de maatregelen die nodig zijn om negatieve effecten op deze kwaliteiten op te heffen in relatie tot de nieuwe functies.

Om te voldoen aan de ruimtelijke kwaliteitseis is voor de locatie P. Ottstraat een beeldkwaliteitplan opgesteld. Hierin wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis, de ordeningsprincipes van het landschap, de bebouwingskarakteristieken en de inpassing van het plangebied in de wijdere omgeving. Dit resulteert in de benoeming van specifieke beeldcriteria voor deze locatie voor ligging, massa, detaillering, materiaal en kleur. Op de locatie Grote Sloot 310 wijzigt de ruimtelijke situatie van de te behouden bebouwing niet en is een nieuw beeldkwaliteitkader niet nodig. Toetsing aan de welstandsnota is bij nieuwbouw op deze locatie voldoende.

Uitvoeringsregel Ruimte voor Ruimte

Een verdere concretisering van deze regels vindt plaats in de Uitvoeringsregel Ruimte voor Ruimte van de provincie. De voorwaarden daaruit zijn:

  • niet meer woningen worden terug gebouwd dan noodzakelijk is om de sloop van de storende bebouwing/functies te kunnen realiseren;
  • het leidt tot een aantoonbare en duurzame vermindering van bebouwing in vergelijking met de te slopen bebouwing. Het gaat daarbij om een vermindering van zowel oppervlakte (in m2), als volume (in m3) (Bij bedrijfsverplaatsingen is dit punt niet aan de orde);
  • de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door naast de sanering van storende gebouwen en functies, de woningbouw ruimtelijk in te passen in de omgeving.
  • Voor de nieuw te bouwen woning(en) geldt dat deze niet de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven beperkt.

Voorafgaand aan de aanwijzing van de compensatielocatie heeft het Expertteam Ruimte voor Ruimte van de provincie Noord-Holland een positief advies uitgebracht over zowel de exploitatieopzet (9 woningen in getal) als het Beeldkwaliteitsplan. De conclusie is dan, dat afstemming met de provincie heeft plaatsgehad en het plan past binnen de regels van het Ruimte voor Ruimtebeleid.

Weidevogelleefgebied

Het plangebied en het omliggende landelijke gebied zijn aangewezen als weidevogelleefgebied. Hier kan wel woningbouw plaatsvinden in het kader van de ruimte voor ruimte regeling en/of als er sprake is van een ingreep waarbij netto geen verstoring van het weidevogelleefgebied plaatsvindt. Dit is het geval, hier wordt in hoofdstuk 4 in de paragraaf 4.7 nader op ingegaan. Verder is het voorbesproken met het Expertteam en deze heeft de gewenste situatie in relatie tot het weidevogelgebied geaccordeerd. Voor het weidevogelleefgebied wordt waar nodig en mogelijk de bestaande regeling van het bestemmingsplan "Buitengebied Zijpe" overgenomen.

Waterkering

Langs de Grote Sloot loopt een regionale waterkering, met daar omheen aan weerszijden een beschermingszone. De provinciale verordening bepaalt dat hiervoor en regeling ter bescherming van de waterkering moet worden opgenomen. De bestaande regeling van het bestemmingsplan "Buitengebied Zijpe" wordt hiervoor overgenomen.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De provincie Noord-Holland heeft voor “overige vormen van verstedelijking” een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 14 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Op basis van de definitie van de provincie Noord-Holland, moet een woningbouwontwikkeling worden gezien als stedelijke functie. Verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking is in het landelijk gebied niet zomaar toegestaan. De provincie geeft daarvoor een afwijking wanneer:

  • 1. De noodzaak van verstedelijking is aangetoond;
  • 2. Is aangetoond dat de beoogde verstedelijking niet door herstructureren, intensiveren, combineren of transformeren binnen Bestaand Bebouwd Gebied kan worden gerealiseerd en;
  • 3. Voldoende rekening wordt gehouden met de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten van het landschap (artikel 15 van de verordening).

De economische en planologische haalbaarheid van de ontwikkelingen in het plangebied is onderzocht aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking. Hoofdstuk 2 en het beeldkwaliteitplan geven hierin inzicht. De ontwikkeling past daarnaast in het provinciaal en gemeentelijk ruimte voor ruimtebeleid (zie ook 3.2.1).

3.3 Gemeentelijk beleid

De nieuwe woningen worden gerealiseerd in het kader van de ruimte voor ruimteregeling. Dit is een provinciale regeling. Op gemeentelijk niveau zijn geen aanvullende beleidsregels van toepassing, die zijn toegepast in de aanvraagprocedure sinds 2007.

3.3.1 Woonvisie Schagen 2014 – 2040 (vastgesteld op 16 oktober 2014).

In de Woonvisie staat beschreven hoe Schagen omgaat met de veranderingen op de woningmarkt. Huizenprijzen dalen, er staan veel woningen te koop, financiering is lastiger en de doorstroming verloopt moeizaam. In Schagen zijn daarbij bepaalde trends te zien: de groei van het aantal inwoners en huishoudens daalt, op termijn slaat dat om in krimp (volgens provinciale prognose: na 2030). Vergrijzing betekent meer ouderen, maar ook meer mensen met een beperking en toename van dementie. Kleine huishoudens nemen toe, huishoudens met kinderen nemen af. In stad Schagen neemt het aantal inwoners wel toe, vooral senioren willen graag dichtbij de voorzieningen wonen.

Centraal staat vraaggestuurd bouwen in de kernen van de gemeente. De Woonvisie beschrijft de rol van Schagen in de regio en de provincie en hoe onderling wordt samengewerkt om te komen tot een blijvend gezond woningbestand in stad, dorp en landelijk gebied. Samen met maatschappelijke partners en de inwoners wil Schagen de antwoorden vinden en een impuls geven aan de vitaliteit en kracht van de gemeenschappen in de kernen.

De visie is gericht op vier thema's die gezamenlijk bijdragen aan blijvend prettig en aantrekkelijk wonen in onze gemeente. Die thema's zijn: de eigen kracht van inwoners; de kwaliteit van de kernen; de kwaliteit van de woningvoorraad behouden en versterken; het woningbouwprogramma verminderen (aansluitend op de marktvraag). In de woonvisie staan de criteria om kwalitatieve keuzes te maken op een rij. De visie laat ook zien dat de rol van de gemeente verandert. Waar Schagen tot op heden veelal optrad als regievoerder (een sturende rol), is nu een steeds meer faciliterende, ondersteunende rol voor de gemeente weggelegd. Echter, voor een gezonde woningmarkt zijn pijnlijke beslissingen nodig als het gaat om faseren, doseren, schrappen en afwaarderen van locaties. Een slimme marktmonitoring is nodig om (zeker) jaarlijks de ontwikkeling van de werkelijke marktvraag te volgen. Nu de huidige woningmarkt op slot zit, is het immers van belang om kansen te benutten en hier meer beweging in te krijgen.

De beoogde 9 compensatiewoningen maken deel uit van het RAP (regionaal actieprogramma) voor de woningbouw en maken als compensatiewoningen onderdeel uit van het gemeentelijk programma.

3.3.2 Hoofdrapport Streefbeelden voor een veelkleurig landschap

In het hoofdrapport Streefbeelden voor een Veelkleurig Landschap (2009) wordt aangegeven hoe de landschappelijke kwaliteit van Zijpe versterkt kan worden. In het streefbeeld voor het landschap voor de omgeving van Schagerbrug wordt onder meer ingegaan op de realisatie van nieuwe waterberging in het gebied ten zuiden van de locatie P. Ottstraat. Deze beoogde nieuwe waterberging in het gebied ten zuiden van de locatie P. Ottstraat is al een feit.

3.3.3 Intentieverklaring "Duurzaam Bouwen"

Namens de deelnemende gemeenten heeft de regio Kop van Noord-Holland op 28 november 1996 de "Intentieverklaring "Duurzaam Bouwen" ondertekend. Hierin merken de gemeenten op te streven naar duurzaam bouwen. Wat betreft afval, bodem en water, energie en verkeer zijn doelstellingen geformuleerd. Met de intentieverklaring wordt aangesloten op het "Nationaal Pakket Woningbouw Duurzaam Bouwen". Alle vaste maatregelen uit het nationaal pakket worden in Zijpe standaard toegepast. Ook wordt per situatie een optimale samenstelling van aanvullende maatregelen bepaald om het beste aan de doelstellingen te kunnen voldoen. Verder wordt aangesloten bij het "Energieplan Zijpe".

Op basis van de subsidieregeling "Bestuursakkoord nieuwe stijl" (BANS) is door de gemeente Zijpe een "Energieplan" vastgesteld. Hierin is het energiebeleid van de gemeente tot 2008 opgenomen. Momenteel wordt door de gemeente een klimaatvisie voor de gemeente opgesteld. Vooruitlopend hierop wordt het instrument Gemeentelijke Praktijkrichtlijn toegepast om de duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren. Ook worden de wettelijke en landelijke normen toegepast.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.1 Bedrijven en milieuhinder

Het milieubeleid en de daarop gebaseerde regelgeving spelen een belangrijke rol bij het ruimtelijk ordeningsbeleid. Beide beleidsterreinen richten zich op de bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving. In ruimtelijke plannen wordt de situering van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) ten opzichte van elkaar (milieuzonering) geregeld. In de toelichting bij een ruimtelijk plan moet aangegeven worden hoe aan dat beleid gestalte wordt gegeven.

Op beide locaties in het plangebied wijzigt de situatie. Het agrarische bedrijf aan de Grote Sloot wordt omgezet naar een woning, waardoor de milieusituatie ter plaatse verbetert voor de omgeving waarin hoofdzakelijk woningen aanwezig zijn.

Op de locatie P. Ottstraat worden milieugevoelige functies (woningen) toegevoegd. De toevoeging van woningen kan een effect hebben op de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. Door de ligging van het woonbuurtje nabij het sportcomplex is geen sprake van een rustige woonwijk, maar van een gemengd gebied. De woningen hebben een minimaal effect naar de omgeving. De woningen liggen op ongeveer 40 meter van de dichtstbijzijnde instelling (sportcomplex, categorie 3.1, grootste afstand 50 meter). Door de ligging in gemengd gebied kan een reductie toegepast worden, waardoor de grootste afstand 30 meter wordt. De woningen hinderen de omliggende functies niet. Andersom geeft het sportcomplex ook geen onevenredige hinder voor de nieuwe bewoners van het plangebied. Dit door bijvoorbeeld een juiste afstelling van de lichtmasten, waardoor de bewoners van de nieuwbouw geen lichthinder ervaren. Met de keuze voor de ligging van de woonstraat en de bouwvlakken, is rekening gehouden met de ligging van het sportcomplex. Hierdoor blijft de milieuhinder van het sportcomplex op de (nieuwe) woningen minimaal.

4.2 Geluid

In het kader van geluid is de Wet geluidhinder van toepassing. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Voor dit bestemmingsplan is alleen wegverkeerslawaai mogelijk van toepassing, omdat in de omgeving geen geluidgezoneerde bedrijven(terreinen), spoorwegen, waterwegen en vliegvelden aanwezig zijn.

In de Wet geluidhinder is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wet geluidhinder geluidsgevoelige gebouwen enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Het uitgangspunt is dat op de gevels van geluidsgevoelige functies voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Deze hogere waarde is te verlenen tot 63 dB in de bebouwde kom. Wegen waarvoor de zoneplicht niet geldt, zijn woonerven en wegen waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De bebouwde kom van Schagerbrug is grotendeels aangewezen als 30 km/uur-zone, de Grote Sloot valt hier onder. De locatie P. Ottstraat wordt door de verlenging van de P. Ottstraat verbonden met het dorp. Dit is een weg waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Dit is ook op de nieuwe weg van toepassing. De wegen hebben geen wettelijke geluidzone. Het is daarom niet noodzakelijk de geluidbelasting van deze weg te toetsen aan de Wet geluidhinder.

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

  • woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
  • kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
  • projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Het bestemmingsplan maakt slechts enkele nieuwe woningen mogelijk. Een dergelijk project draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan geeft geen belemmeringen voor de luchtkwaliteit en heeft voor dit bestemmingsplan geen gevolgen.

4.4 Externe veiligheid

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar gevaarleverende functies in of in de nabijheid van het plangebied. Op grond van de AMvB Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt daarom gekeken naar zogenaamde risicovolle inrichtingen. Daarnaast wordt gekeken naar vervoer van gevaarlijke stoffen en hoofdgasleidingen. Doel hiervan is om zowel individuele personen als groepen mensen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij risicovolle inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen worden de risico's gemeten in twee maten: plaatsgebonden risico (voor individuen) en groepsrisico (voor groepen mensen).

In en direct rond het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen en transportroutes aanwezig die invloed kunnen hebben op het plangebied. In het plangebied is het ook niet toegestaan om nieuwe risicovolle inrichtingen op te richten. Dit wordt dan ook in dit bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt.

Op ruim 220 meter ten oosten van de locatie P. Ottstraat ligt een aardgastransportleiding van de Gasunie. Het betreft een buisleiding met een diameter van 36" waardoor het gas loopt met een maximale werkdruk van 66,2 bar. Het plaatsgebonden risico ligt vlak rond de leiding en daarom niet over het plangebied heen. Rond een dergelijke leiding is ook een inventarisatieafstand voor het groepsrisico van toepassing. Bij deze buisleiding is de inventarisatieafstand 430 meter, de locatie P. Ottstraat ligt hier volledig binnen, de locatie aan de Grote Sloot ligt hier buiten. Voor de locatie P. Ottstraat gaat het in totaal om 9 woonkavels die aansluitend aan bebouwd gebied gerealiseerd worden. De totale bevolkingstoename is daarmee zeer beperkt. De verwachting is dat door deze ontwikkeling de oriënterende waarde van het groepsrisico niet wordt overschreden.

4.5 Milieuhygiënische kwaliteit van de bodem

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

De situatie op de locatie Grote Sloot 310 wijzigt niet als het gaat om de kwaliteit van de bodem. De bestaande bedrijfswoning wordt slechts omgezet naar een zelfstandige woning. De bedrijfsactiviteiten zijn ter plaatse beëindigd. Op de locatie P. Ottstraat worden gevoelige functies (woningen) gerealiseerd. Onderzocht moet worden of de bodem voldoende kwaliteit heeft om een dergelijke gevoelige functie toe te laten, of dat hiervoor speciale maatregelen nodig zijn. Dit onderzoek is uitgevoerd en toegevoegd in bijlage 2.

In het onderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de locatie P. Ottstraat onderzocht. Daarbij bleek dat geen sprake was van verontreiniging. Wel zijn licht verhoogde waarden van lood en barium aangetroffen, maar deze zijn waarschijnlijk van natuurlijke herkomst. Het aspect bodem geeft geen beperkingen voor de realisatie van nieuwe woningen op deze locatie.

4.6 Waterhuishouding

Van belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK).

Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft een wateradvies gegeven voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied. Door de omvang van de ontwikkelingen is daarbij vooral de locatie P. Ottstraat belicht. Op de locatie Grote Sloot 310 verbetert de situatie met betrekking tot de waterhuishouding. Op deze locatie wordt een 'vervuilend' bedrijf omgezet naar een woonfunctie en neemt de oppervlakte verharding en bebouwing af. Het advies van het HHNK is opgenomen in bijlage 3. Daarnaast is eveneens een aanvullend wateradvies opgesteld. Deze is opgenomen in bijage 8.

Als gevolg van de ontwikkeling neemt het verharde oppervlak op de saneringslocatie af (6.500 m2). Op de ontwikkellocatie aan de P. Ottstraat is sprake van een toename (40.000 m2). De afname van de verhardingen op de saneringslocatie mogen niet zondermeer in mindering worden gebracht op de compensatieopgaaf ter plaatse van de P. Ottstraat. Het beleid van HHNK is namelijk dat het probleem van versnelde afvoer van hemelwater (dus toename aan verharding) wordt opgelost daar waar het wordt gecreëerd. Mocht dit niet mogelijk of wenselijk zijn dan kan dit in een lager gelegen peilgebied worden gecompenseerd (aangezien het water daar vervolgens in overstort). In dit geval vindt de belasting op het watersysteem plaats in het peilgebied met waterpeil van NAP-1,35/-1,50 meter. Dit is een lagergelegen peilgebied dan de saneringslocatie. De saneringslocatie kan dus niet ingezet worden voor de locatie waar het probleem wordt gecreëerd (P. Ottstraat).

Uit het advies van het HHNK blijkt derhalve dat de toename van verhard oppervlak vraagt om compensatie met een omvang van 17% van de toegenomen verhardingen. Dit betreft 17% van 4.000 m2; wat neerkomt op 680 m2 op de waterlijn.

HHNK adviseert daarvoor de vrij smalle waterloop ten noordoosten van de locatie (ongeveer twee meter breed op de waterlijn) te verbreden tot ongeveer vier meter op de waterlijn. Hierdoor ontstaat een betere afscheiding met het aangrenzende sportcomplex. Bij de genoemde breedte van vier meter is rijdend onderhoud aan de waterloop nog goed mogelijk. Over de exacte invulling van de compensatie vindt in het kader van de aan te vragen watervergunning overleg plaats met HHNK. Het uitgangspunt voor de initiatiefnemer is om de genoemde waterloop inderdaad te verbreden.

Met betrekking tot de waterkwaliteit en de riolering van de nieuwe woningen adviseert het HHNK het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zo veel mogelijk te voorkomen.Andere materialen zorgen voor een betere kwaliteit van afstromend regenwater. Van dergelijke materialen is in dit plan geen sprake.

Zuidelijk langs de locatie P. Ottstraat ligt een rioolpersleiding van het HHNK. Binnen een zone van enkele meters rond deze leiding gelden beperkingen voor (bouw)werkzaamheden. De leiding en beschermingszone zijn in het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe voorzien van een regeling en liggen buiten het plangebied van dit bestemmingsplan. In deze zone vinden geen bouwwerkzaamheden plaats.

4.7 Ecologische waarden

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

4.7.1 Gebiedsbescherming

Met betrekking tot de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS, beleid) en/of om gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied (Natuurbeschermingswet).

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op meer dan 3 kilometer van het plangebied. De beoogde ontwikkeling vormt hiervoor dan ook geen belemmering. Meer in de nabijheid zijn enkele EHS-gebieden aangewezen, het dichtstbijzijnde ligt ruim 1 kilometer ten zuidwesten van het plangebied. De milieusituatie in het plangebied verslechterd niet. De afstand tussen dit perceel en de EHS is bovendien ruim. De ontwikkeling doet geen onevenredige afbreuk aan de EHS.

4.7.2 Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen de in de wet aangewezen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen) niet verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen volgens de Flora- en faunawet niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

In het plangebied gaat het om de wijziging van een intensief gebruikt agrarisch perceel naar een woonpercelen. Werkzaamheden aan de bestaande waterlopen rond het plangebied, bijvoorbeeld de verbreding voor watercompensatie, zijn niet uitgesloten. In deze waterlopen zijn mogelijk verblijfplaatsen van beschermde soorten aanwezig.

Voor de beide locaties in het plangebied zijn ecologische quickscans uitgevoerd. Deze zijn toegevoegd in bijlagen 4 en 5. Uit het onderzoek voor de locatie Grote Sloot 310 (van 2012) blijkt dat in de gebouwen en op het erf geen algemene en (zwaar) beschermde soorten aanwezig zijn. De conclusie is dat de ontwikkeling ter plaatsen vanuit het ecologisch oogpunt aanvaardbaar is. Onder andere naar aanleiding hiervan is de nodige bebouwing ter plaatse al gesloopt.

Voor de locatie P. Ottstraat is de aanwezigheid van bijzondere of beschermde soorten niet uit te sluiten. Een voorbeeld dat genoemd wordt zijn jagende vleermuizen in de houtsingel (noordelijk) langs het plangebied. De houtsingel wordt echter niet gezien als essentieel onderdeel van de jachtbiotoop, gezien de omvang, ligging en structuur ervan. De houtsingel ligt bovendien buiten het plangebied.

Het gebied is aangewezen als weidevogelgebied. Omdat het plangebied echter ongeschikt is voor weidevogels, wordt er geen compensatieplan opgesteld. Er wordt een nadere verantwoording opgesteld waarin wordt toegelicht waarom een compensatieplan niet nodig is. Deze verantwoording wordt in het ontwerp-bestemmingsplan opgenomen.

Een belangrijk aandachtspunt uit het onderzoek is de kans op aanwezigheid van beschermde vissen in de watergangen in en rondom de locatie P. Ottstraat. Door de benodigde werkzaamheden aan de watergangen kunnen deze verstoord worden. Voor de vissen is daarom een vervolgonderzoek uitgevoerd. Tijdens het onderzoek zijn echter geen vissen aangetroffen. De conclusie is dan ook dat de watergangen geen belangrijke habitat voor vissen betreffen. Een ontheffing van de Flora- en faunawet is dan ook niet noodzakelijk.  

4.8 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Het is wettelijk verplicht om bij ruimtelijke plannen ook de aspecten archeologie en cultuurhistorie mee te wegen. In het geval van dit bestemmingsplan is het aspect archeologie zeker van belang, het plangebied heeft in het (voorheen) geldende bestemmingsplan immers deels de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3" (onderzoeksplicht vanaf 100 m2) en deels "Waarde - Archeologie 4" (onderzoeksplicht vanaf 500 m2).

4.8.1 Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.

Voor de locatie Grote Sloot 310 is geen onderzoek nodig. De ontwikkelingen betreffen hier slecht de omvorming van een agrarische naar een woonfunctie, zonder dat hier werkzaamheden in de bodem voor nodig zijn. Voor de locatie P. Ottstraat is archeologisch onderzoek nodig. Hiervoor geldt de bestemming "Waarde - Archeologie 4", met de onderzoeksplicht vanaf 500 m2. De mogelijk gemaakte nieuwbouw in het plangebied is in totaal groter dan deze oppervlakte.

Voor het gebied ten zuiden van deze locatie is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Tijdens dat onderzoek zijn enkele boringen verricht, waaronder één direct ten zuiden van de locatie P. Ottstraat. In dat beeld zijn de onderzoeksresultaten ook representatief voor deze locatie. Uit het onderzoek blijkt dat eventuele archeologische waarden vanaf een diepte van 1 m onder maaiveld (ca. 1,5 m -NAP) niet uit te sluiten zijn. Voor de locatie P. Ottstraat zelf is daarom een inventariserend archeologisch veldonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 7). De hele locatie is hierbij beschouwd door middel van een bureau- en een vooronderzoek. Tijdens het onderzoek zijn in de bodem geen archeologische waarden aangetroffen. Archeologie heeft geen gevolgen voor de gewenste ontwikkeling.

Voor het bestemmingsplan geldt naar aanleiding van het onderzoek dat voor de locatie P. Ottstraat geen onderzoeksplicht meer nodig is. De dubbelbestemming komt daarom niet meer terug op deze locatie. Wanneer tijdens werkzaamheden in de bodem archeologische materialen en/of sporen worden aangetroffen, moet dit gemeld worden bij de gemeente Schagen.

4.8.2 Cultuurhistorie

De locatie Grote Sloot 310 is al omstreeks 1900 bebouwd. Het ging daarbij om een kleinschalig bedrijf bestaand uit de behouden bebouwing die op dit perceel nog aanwezig is. Dit zijn de voormalige bedrijfswoning, de aangebouwde schuurruimte (deel van de woning) en de naastgelegen schuur. Deze bebouwing is niet aangewezen als karakteristiek of monument, maar het behoud van deze bebouwing draagt bij aan het ruimtelijk beeld van de lintbebouwing langs de Grote Sloot. De inmiddels gesloopte agrarische bebouwing was van later datum en daarom minder waardevol vanuit cultuurhistorisch oogpunt.

Op de locatie P. Ottstraat zijn geen karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Wel valt de locatie binnen de bestemming Agrarisch met waarden, vanwege de in het gebied aanwezige cultuurhistorisch waardevolle verkaveling. Het is daarom van belang om rekening te houden met de openheid van het landschap. Hiervoor zijn in het beeldkwaliteitplan de nodige aanwijzingen gegeven en in dit bestemmingsplan de nodige regelingen opgenomen. Het beeldkwaliteitplan is toegevoegd in bijlage 1.

4.9 Kabels en leidingen

Zoals eerder aangegeven loopt direct ten zuiden langs de locatie P. Ottstraat een grote (ondergrondse) rioolleiding. Deze leiding en omliggende beschermingszone zijn in het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe geregeld met een dubbelbestemming "Leiding - Riool". Deze dubbelbestemming ligt niet binnen het plangebied en heeft dus geen invloed op de regeling in dit bestemmingsplan. In het plangebied worden enkele kleinere water-, riool- en gasleidingen aangelegd, dit betreffen huisaansluitingen voor de nieuwe woningen. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het plangebied is sprake van meerdere bestemmingen, waaronder "Wonen", "Tuin" en de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 3 en 4". Voor de bestemmingen geldt dat de regeling is gebaseerd op de regeling uit het aangrenzende bestemmingsplan Dorpen langs de Groote Sloot en het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe. Daarmee voldoet het plan aan de gemeentelijke standaard. Maatwerk is verricht voor de specifieke situatie in het plangebied. Een nadere toelichting op de regeling staat in deze paragraaf.

5.2.1 Agrarisch

De bestemming Agrarisch ligt op de gronden achter het woonperceel Grote Sloot 310. De bestemming geeft een regeling waarbij de uitoefening van agrarische doeleinden mogelijk wordt gemaakt. Daarnaast zijn andere functies mogelijk, bijvoorbeeld waterlopen, waardoor de aanleg van nieuwe . De bebouwing van de gronden is niet meer toegestaan, er is geen sprake van een bouwvlak. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om hekwerken. De hoogte hiervan is beperkt.

5.2.2 Groen

De bestemming Groen is gelegd op de gronden langs de noordelijke en zuidelijke rand van de locatie P. Ottstraat. Deze bestemming geeft een regeling voor de realisatie van het nieuwe groen aan de zuidzijde en biedt mogelijkheden voor de aanpassing van de watergang aan de noordzijde. Deze functies worden dan ook bij recht mogelijk gemaakt. Om de gronden met deze bestemming groen te houden, worden gebouwen in deze bestemming niet mogelijk gemaakt. De nodige bouwwerken als verlichtingsmasten zijn wel toegestaan. Dit betreffen slechts kleinschalige bouwwerken.

5.2.3 Tuin

Voor de voorgevel van de woning Grote Sloot 310, tussen de voorgevels van de nieuwe woningen en de openbare ruimte en ter plaatse van de gewenste doorzichten op de locatie P. Ottstraat is de bestemming Tuin opgenomen. Het is de bedoeling dat de gronden met deze bestemming vrij blijven van bebouwing. Op die manier houden deze gronden hoofdzakelijk een groene uitstraling. Wel zijn bouwwerken als lage erfafscheidingen toegestaan. Ook een erker is mogelijk.

5.2.4 Verkeer - Verblijfsgebied

De nieuwe woonstraat en de ontsluitingswegen naar het zuidelijk van de locatie P. Ottstraat gelegen openbare gebied hebben de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. De bestemming zorgt ervoor dat de woningen en het zuidelijk gelegen landelijk gebied bereikbaar zijn vanaf de P. Ottstraat. De gronden met deze bestemming hebben naast het verkeersdoel ook een nadrukkelijke verblijfsdoel. Dit vertaald zich onder meer in het toestaan van speelvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Gebouwen zijn niet toegestaan in de bestemming, zodat de gronden optimaal gebruikt kunnen worden voor de beoogde functies.

5.2.5 Wonen

Voor de (nieuwe) compensatiewoningen is de bestemming Wonen opgenomen. De regeling is gebaseerd op het bestemmingsplan Dorpen langs de Groote Sloot. Wel is voor dit bestemmingsplan maatwerk verricht, bijvoorbeeld in de regeling voor de goot- en bouwhoogte. Deze is op de locatie Grote Sloot 310 gebaseerd op het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe en op de locatie P. Ottstraat gebaseerd op het beeldkwaliteitplan (bijlage 1).

5.2.6 Waarde - Archeologie 3 en 4

De bestemmingen Waarde - Archeologie 3 en Waarde - Archeologie 4, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe, blijven op de gronden van toepassing. Dit geldt voor de locatie Grote Sloot 310. De locatie P. Ottstraat heeft geen dubbelbestemming en onderzoeksplicht meer. Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat daar geen archeologische resten in de bodem aanwezig zijn. De bestemming geeft een beschermende regeling voor de mogelijk in de grond aanwezige archeologische waarden. Dit betekent onder meer dat, wanneer voor werken en werkzaamheden met een bepaalde omvang een vergunning nodig is, door middel van onderzoek wordt aangetoond dat de vergunning verleenbaar is. Wanneer uit onderzoek blijkt dat in het plangebied geen archeologische waarden aanwezig zijn of verwacht worden, kan de bestemming worden verwijderd. Hiervoor is in de bestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De regeling is overgenomen uit het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe.

5.2.7 Waterstaat - Waterkering

Langs het water Groote Sloot is een waterkering aanwezig, die beschermd wordt door middel van de bestemming Waterstaat - Waterkering. Dit is alleen van toepassing op de locatie Grote Sloot 310. De regeling van deze bestemming zorgt ervoor dat werkzaamheden, die de waterkerende functie kunnen beperken, niet zonder meer mogelijk zijn. De regeling is overgenomen uit het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure, waarmee de maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond kan worden.

Overleg

Het bestemmingsplan is, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. De gemeente heeft hierop gereageerd en geeft aan dat deze reacties geen gevolgen hebben voor het bestemmingsplan. Dit is opgenomen in de reactienota die opgenomen is in bijlage 9.

Het project is inmiddels besproken met het Expertteam Ruimte voor Ruimte. Dit team is akkoord met de opzet van het project.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder wordt daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Eventueel ingediende zienswijzen worden voorzien van een passend antwoord en opgenomen in de toelichting.

Vervolg

Vervolgens wordt het bestemmingsplan vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid moet aangetoond worden. Bepalend daarbij zijn de grondexploitatieregeling en de financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen die in het plangebied mogelijk worden gemaakt.

Grondexploitatieregeling

De grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening is van toepassing, omdat bij recht een bouwplan (nieuwe woningen) mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent dat een exploitatieplan bij het bestemmingsplan moet worden vastgesteld, om zo het kostenverhaal van de gemeente vast te leggen. In dit geval is daarvan echter geen sprake, omdat tussen de gemeente en de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst is gesloten. Met deze overeenkomst is het kostenverhaal anderszins verzekerd, net als een planschaderegeling en de sloopverplichting. Bovendien zijn voor het project geen nadere faseringen en kwaliteitseisen nodig.

Financiële haalbaarheid

Bij dit bestemmingsplan gaat het om een initiatief van een particuliere partij. De initiatiefnemer financiert de ontwikkeling en alle werkzaamheden die daarbij van toepassing zijn. Daarbij horen onder meer ook de plankosten. Voor de toepassing van de ruimte voor ruimteregeling is een exploitatieopzet gemaakt. Deze voldoet aan de uitgangspunten van de regeling. Het bestemmingsplan is hierdoor economisch uitvoerbaar.