direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Oostwal 157 Warmenhuizen
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0441.BPWHZOostwal157-ON01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Oostwal 157 in Warmenhuizen is bedrijfsbebouwing gelegen dat voorheen in gebruik was ten behoeve van bedrijvigheid. De bedrijfsbebouwing is gelegen tussen woonbestemmingen en deze situering is niet optimaal. Het voornemen is daarom om de bedrijfsbestemming van het perceel te verwijderen en te vervangen door een woonbestemming. Het voorliggende bestemmingsplan is het planologisch-juridische instrument om dit te realiseren.

In plaats van de bedrijfsbebouwing worden twee woningen mogelijk gemaakt. Tevens wordt een voormalige bedrijfswoning omgezet tot burgerwoning. Hiermee worden alle gronden met de bestemming Bedrijf omgezet naar wonen.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen heeft aangegeven positief tegenover de ontwikkeling te staan.

1.2 Plangebied

Het plangebied bevindt zich tussen de straten Oostwal en Rietzangerstraat in. Het betreft de kadastrale percelen 1227, 1228, 2459, 1605, 2303 (gedeeltelijk), 2535 en 2536. Dit zijn alle percelen waar een bedrijfsbestemming op rust. De navolgende afbeelding verduidelijkt het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPWHZOostwal157-ON01_0001.jpg"

Afbeelding: plangebied aangegeven met blauwe contour (bron: www.maps.google.nl en www.ruimtelijkeplannen.nl)

De twee kadastrale percelen behorende bij de woning op perceel 1226 en feitelijk al bij de woning zijn betrokken, worden ook meegenomen bij de omzetting van bedrijfsbestemming naar woonbestemming. Hiermee wordt de planologische situatie in lijn gebracht met het feitelijke en gewenste gebruik. De eigenaar is door de initiatiefnemer op de hoogte gesteld van dit voornemen.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het bestemmingsplan dat momenteel vigeert is het bestemmingsplan 'Warmenhuizen' dat onherroepelijk in werking is getreden op 13 december 2012. Het voorliggende plangebied is daarin aangewezen als Bedrijf. Op deze bestemming zijn geen woningen toegestaan. Tevens heeft de gehele bestemming de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2.

Naast het bestemmingsplan Warmenhuizen geldt tevens het bestemmingsplan 'Parkeren'. Dit bestemmingsplan is opgesteld om een parkeerregeling op te nemen voor de gehele gemeente Schagen en er zo voor te zorgen dat bij ontwikkelingen voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPWHZOostwal157-ON01_0002.jpg"

Afbeelding: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan met het plangebied indicatief aangegeven

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan Oostwal 157 Warmenhuizen is vervat in:

  • de verbeelding, waarop de bestemmingen van de in het plan gelegen gronden en bijbehorende verklaringen zijn aangegeven;
  • de planregels, waarin bepalingen zijn opgenomen over de inhoud van de bestemmingen en bepalingen omtrent het gebruik van gronden en de toelaatbaarheid van bebouwing.

Het bestemmingsplan gaat verder vergezeld van deze toelichting, waarin de opzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en verantwoord. Ook worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld, alsmede de resultaten van inventarisatie en onderzoek. Tot slot worden de resultaten van overleg in deze toelichting opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

In deze paragraaf wordt de bestaande situatie beschreven aan de hand van het karakter van de omgeving en de situatie op het perceel.

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en karakter van de omgeving

Het Westfriese landschap heeft lange tijd onder invloed gestaan van de zee. Achter de zee opgeworpen strandwallen wisselden relatief rustige perioden van veenvorming zich af met perioden van transgressie (perioden waarin de invloed van de zee in een kustgebied toeneemt, er wordt dan zand en klei afgezet). Tijdens deze perioden van een hogere zeespiegel werd het gebied weer een getijdenlandschap, waarin geulen en kreken dichtslibden en kwelderbekkens met veen en klei ontstonden.

De strandwallen werden op verschillende plaatsen en op verschillende momenten in de ontstaansgeschiedenis onderbroken door zogenaamde zeegaten. Voor de ontstaansgeschiedenis van Harenkarspel is het brede, maar ondiepe zeegat van Zijpe belangrijk geweest. Dit zeegat ontwikkelde zich vanaf de 10e eeuw. Via dit zeegat van Zijpe is door de zee een laag zware klei afgezet op de restanten van het veen dat hier in de loop van de eeuwen werd gevormd. Warmenhuizen ligt dan ook in een oud zeekleilandschap. In de latere Middeleeuwen nam de bevolking in het gebied duidelijk toe en ging men zich meer structureel beschermen tegen de invloed van het water. Dijken werden aaneengesloten tot de uiteindelijke Westfriese Omringdijk. De Westfriesedijk brak nog vele malen door, wat zichtbaar is in het bochtige patroon en de aanwezigheid van enkele wielen. Door het blijvende gevaar van overstromingen bleef bewoning geconcentreerd op de hoger gelegen delen langs de Dorpsstraat.

Warmenhuizen is van oorsprong een echt agrarisch dorp, na 1970 kwam er veel nieuwbouw wat vooral veel forensen aantrok. Warmenhuizen was tot 1990 een zelfstandige gemeente. Het dorp heeft zich van oorsprong ontwikkeld langs de Dorpsstraat. Het oudste gedeelte bevindt zich globaal gesproken tussen de aansluiting van de Fabrieksstraat op de Dorpsstraat en de aansluiting van de Rietzangerstraat op de Dorpsstraat. Ten westen van dit gebied zijn in de jaren ’60 de eerste uitleggebieden ontwikkeld. In de jaren ’70 zijn een tweetal gebieden tot ontwikkeling gebracht: het gebied Dorp-West en een gebied ten noordoosten van het centrum. Ten oosten van het centrum is in de jaren ’80 een woongebied ontwikkeld rondom de Langedijker. Debbemeer-Noord en Debbemeer-Zuid zijn in de jaren ’90 van de vorige eeuw gebouwd. De laatste uitbreiding heeft plaatsgevonden aan de zuidzijde van Warmenhuizen.

Het voorliggende plangebied grenst aan / bevindt zich in het eerder genoemde oudste gedeelte van Warmenhuizen. Het kan worden gekarakteriseerd als een overwegend woongebied met onregelmatige verkaveling en in de directe omgeving met relatief kleine kavels.

2.1.2 Plangebied

Op de locatie / het plangebied is bedrijfsbebouwing aanwezig. Het betreft bebouwing met een oppervlakte van circa 300 m2 grondoppervlakte. Deze bedrijfsbebouwing is opgebouwd uit twee bouwlagen met een kap. Het betreft drie zadeldaken in noord-zuid richting. Ten westen van deze bedrijfsbebouwing is een woning aanwezig die gezien de bedrijfsbestemming dienst deed als bedrijfswoning. Dit is een woning van één bouwlaag met een kap. Ten noorden van de woning is een bijgebouw aanwezig die behoort tot de woning. Deze heeft ongeveer dezelfde grondoppervlakte als de woning (ca 60 m2) en is ook opgebouwd uit één bouwlaag met een kap. De rest van het perceel is onbebouwd en deed voornamelijk dienst als parkeerruimte en opslag. Aan de Rietzangerstraat is nog een strook met groen aanwezig.

2.2 Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie wordt de ruimte geschapen voor twee nieuwe woningen ter vervanging van de bedrijfsbebouwing. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. De nieuwe woningen worden op twee nieuwe kavels gerealiseerd van beide 443 m2. De navolgende afbeeldingen tonen de situering van de nieuwe woningen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPWHZOostwal157-ON01_0003.jpg"

Er wordt een kavel gerealiseerd aan de zuidzijde met een ontsluiting op de Rietzangerstraat en een kavel aan de noordzijde met een ontsluiting op de Oostwal. De woning die wordt omgezet naar een reguliere woning krijgt een ontsluiting op de Rietzangerstraat. Dit is gelegen ten westen van de zuidelijke nieuwe woonkavel. De navolgende afbeeldingen tonen de aanzichten van de twee nieuw te bouwen woningen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPWHZOostwal157-ON01_0004.jpg"

Aanzicht noordelijke kavel vanuit zuidwestelijke hoek

De noordelijke woning heeft een maximale nokhoogte van 7,7 meter en een maximale goothoogte van 3,95 meter.

afbeelding "i_NL.IMRO.0441.BPWHZOostwal157-ON01_0005.jpg"

Aanzicht zuidelijke kavel vanuit zuidoostelijke hoek

De zuidelijke kavel heeft een maximale nokhoogte van 8,0 meter en een maximale goothoogte van 4,0 meter.

2.3 Verantwoording ruimtelijke inpassing

De vervanging van de bedrijfsbebouwing en bedrijfsbestemming door een invulling met woningen is een ruimtelijke verbetering ter plaatse. Gezien het overwegende gebruik ten behoeve van wonen in de omgeving van het plangebied is het een logische stap om de bedrijfsbestemming om te zetten naar een woonbestemming. Dit is beter passend en zal zorgen voor een beter woon- en leefklimaat van de bestaande woningen. Zoals uit hoofdstuk 3 van deze toelichting blijkt past het toevoegen van woningen ook in het actuele ruimtelijke beleid.

Uitgangspunt voor de nieuwe stedenbouwkundige opzet is een vanzelfsprekende stedenbouwkundige inpassing en de versterking van de huidige ruimtelijke structuur. In de nieuwe stedenbouwkundige opzet is er gekozen om de Rietzangerstraat en de Oostwal te begeleiden met de nieuwe bebouwing. De nieuwe bebouwing past qua situering en qua hoogte in de ritmiek van de straat. De voortuinen zorgen voor een passende afstand tot aan de straat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities tot 2040 en de ruimtelijke doelen, belangen en opgaven tot 2028. De SVIR heeft als ondertitel 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig en vervangt de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte, de Mobiliteitsaanpak en Randstad 2040. De hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor de middellange termijn (2020/2028) zijn:

  • Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
  • Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De versterking van de ruimtelijk-economische structuur richt zich voor een groot deel op de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports en greenports. Voor deze gebieden worden gebiedsgerichte programma's opgezet. Maar ook op andere fronten wordt gezocht naar een versterkte ruimtelijk-economische structuur, zoals een verbetering van het hoofdnetwerk voor een (duurzame) energievoorziening en ruimte voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via ondergrondse buisleidingen.

Bereikbaarheid is een andere doelstelling van het Rijksbeleid. Daartoe dient onder meer een robuust hoofdnetwerk te worden gerealiseerd. Dit ziet op wegen, het spoor en vaarwegen. Daarbij zet het Rijk tevens in op het beter benutten van onze huidige infrastructuur.

Een veilige leefomgeving blijft ook binnen het nieuwe beleid centraal staan. Daartoe wil het Rijk het milieu verbeteren en ons beschermen tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's. Maar een veilige leefomgeving bestaat uit meer. Daarom richt het Rijk zich bijvoorbeeld ook op bescherming tegen overstromingen en behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten binnen ons land.

In het ruimtelijk domein zullen beleid en uitvoering voor een nog groter deel dan voorheen de verantwoordelijkheid worden van provincies en gemeenten. In het SVIR staat het belang van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming beschreven. Hiervoor is de Ladder voor duurzame verstedelijking in het leven geroepen. De Ladder is per 1 juli 2017 gewijzigd en vereenvoudigd. De ladder is van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Uit jurisprudentie blijkt dat er pas sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanaf de realisatie van 12 woningen. In dit geval blijft het aantal woningen ruim onder die grens. Er is ook geen sprake van een toename in de oppervlakte van bebouwing van een dusdanige omvang dat zou moeten worden gesproken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er is daarom geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Los daarvan dient iedere afwijking van het bestemmingsplan te worden gemotiveerd. Naast de behoefte aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse dat is beschreven in paragraaf 2.3, komt de ontwikkeling ook tegemoet aan de behoefte aan woningen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 deels in werking getreden en op 1 oktober 2012 uitgebreid. Het omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in bestemmingsplannen. Het is de juridisch-bindende doorvertaling van de SVIR. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn onder andere de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet, de veiligheid rond rijksvaarwegen, de verstedelijking in het IJsselmeer, de bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en de toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.

Het Barro heeft voor het voorliggende plan geen consequenties en is verder in overeenstemming met het SVIR opgesteld.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050

Op 19 november 2018 heeft de provincie Noord-Holland de “Omgevingsvisie NH2050 – Balans tussen economische groei en leefbaarheid” vastgesteld. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2014. De provincie wil balans tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond.

Ambities

Noord-Holland heeft een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richt de provincie zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. Dit is de hoofdambitie. Als subambities zijn er een aantal opgenomen:

  • I. Leefomgeving

    • a. Klimaatverandering

Noord Holland moet voorbereid zijn op klimaatverandering en waterrobuust worden ingericht.

    • a. Gezondheid en veiligheid

De ambitie is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van bodem-, water- en lucht, externe veiligheid, geluidbelasting en (ontwikkelingen in) de ondergrond. Gestreefd wordt naar een gezonde leefomgeving, wat inhoudt: een woon-werkomgeving waar je zo min mogelijk wordt blootgesteld aan ongezonde stoffen en veiligheidsrisico's en die een gezonde levensstijl ondersteunt.

    • a. Biodiversiteit en natuur

De ambitie is om de biodiversiteit in Noord-Holland te vergroten, ook omdat daarmee andere ambities/doelen kunnen worden bereikt. Dit betekent dat ontwikkelingen zoveel mogelijk natuurinclusief zullen zijn.

  • II. Gebruik van de leefomgeving

    • a. Economische transitie

De ambitie is een duurzame economie, met innovatie als belangrijke motor. Economische ontwikkelingen dienen qua aard, omvang en vorm aan te sluiten bij de regio of plek.

    • a. Wonen en werken

De ambitie is dat vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming zijn.

    • a. Mobiliteit

De ambitie is dat de inwoners en bedrijven van Noord-Holland zichzelf of producten effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen, waarbij de negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk meegewogen worden. Clustering van functies is een belangrijk duurzaamheidsprincipe.

    • a. Landschap

De ambitie is het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.

  • III. Energietransitie

De ambitie is dat Noord-Holland als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal en gebaseerd is op (een maximale inzet op opwekking van) hernieuwbare energie.

Sturingsfilosofie

In de aanpak om de ambities waar te maken geldt het principe 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' als sturingsfilosofie. Daarbij staat de opgave altijd centraal. Deze bepaalt het schaalniveau, de samenstelling van samenwerkende partijen en de tijdspanne. Vanuit een gedeelde visie op de (bestaande en toekomstige) kwaliteiten van een gebied.

Vijf bewegingen

Vanuit de ambities zijn een vijftal bewegingen opgesteld die laten zien hoe Noord-Holland wil omgaan met de opgaven die op onze samenleving afkomen en die de provincie wil faciliteren.

    • a. Dynamisch schiereiland: Benutten van de unieke ligging, waarbij de kustverdediging voorop staat, waar toeristische- en recreatieve kansen worden benut en waar natuurwaarden worden toegevoegd.
    • b. Metropool in ontwikkeling: De Metropoolregio Amsterdam gaat steeds meer als één stad functioneren en de reikwijdte wordt groter.
    • c. Sterke kernen, sterke regio's: deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden.
    • d. Nieuwe energie: het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie.
    • e. Natuurlijk- en vitaal landelijke omgeving: het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector.


De voorliggende ontwikkeling vindt vooral aansluiting bij de bewegingen 'sterke kernen, sterke regio's. Deze bewegingen beogen handvatten te geven om de werkgelegenheid, het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid op peil te houden op een duurzame wijze. En om dorpen, steden en regio's de krachtige identiteit die ze zo kenmerkt te laten behouden of te ontwikkelen met een bijdrage aan de circulaire economie. Het is zaak dat regio's vitaal blijven en zich verder kunnen ontwikkelen.

De voorliggende ontwikkeling betreft de vervanging van bedrijfsbebouwing waarmee een bijdrage wordt geleverd aan het versterken van de leefbaarheid en identiteit van Warmenhuizen. Het is daarom is lijn met de uitgangspunten die zijn vastgelegd in de provinciale structuurvisie.

3.2.2 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie

In de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie zijn een aantal onderwerpen opgenomen die van belang zijn voor de ruimtelijke kwaliteit van Noord-Holland, te weten aardkundige waarden, openheid, stilte en donkerte en dorps-DNA.

De Provincie Noord-Holland omschrijft ruimtelijke kwaliteit aan de hand van kernkwaliteiten van het landschap. Natuurlijke omstandigheden en vooral ook menselijk handelen, hebben in ieder landschap hun eigen sporen nagelaten. Nieuwe ontwikkelingen moeten zich tot deze karakteristieken verhouden. Elk landschapstype heeft zijn eigen specifieke kernkwaliteiten die gebieden een eigen karakter en identiteit geven. De voornaamste kernkwaliteiten zijn: archeologie en tijdsdiepte (tezamen 'ondergrond'), aardkundige waarden, historische structuurlijnen, cultuurhistorische objecten en openheid, duisternis en stilte (tezamen landschaps-DNA) en dorps-DNA.

De Provincie beschermt ook de ondergrond van de bijzondere landschappen. Zolang aardkundige verschijningsvormen (zoals stuwwallen, duinen, wadden en beekdalen) onaangetast zijn, vertellen ze veel over de ontstaansgeschiedenis van Noord-Holland en de krachten die daarbij een rol speelden: wind, water, ijs en getijden. Behoud en ontwikkeling van aardkundige waarden is van belang gezien de onschatbare waarde van aardkundig erfgoed voor de inwoners van Noord-Holland en Nederland.

Warmenhuizen is gelegen in het gebied West-Friesland West en specifiek in het 'Ruilverkaveld landschap (Waarland, Warmenhuizen en Tuitjenhorn)'. De Westfriese Omringdijk vormt een herkenbare omlijsting van het oude zeekleilandschap van West-Friesland. Hierin liggen diverse droogmakerijen. In het Westfriese landschap zijn lokale landschappelijke verschillen ontstaan door de ontstaansgeschiedenis, de strijd tegen het water, de ligging en vooral de groei van de steden, de mate van ruilverkaveling en de huidige dynamiek. Het westelijk deel van West-Friesland heeft landschappelijk gezien veel verwantschap met West-Friesland Midden en Oost, maar heeft wel deels een eigen ontstaansgeschiedenis en karakteristieken. Dit westelijk deel ligt in de nabijheid van de Noordzeekust en is in hoge mate verstedelijkt, met Alkmaar-Noord, Schagen, Heerhugowaard en Langedijk als grotere, snel gegroeide kernen. Twee spoorlijnen, de N9 en de toekomstige Westfrisiaweg verbinden dit gebied met de omgeving. Naarmate men dichter bij Alkmaar komt heeft dit een grotere invloed op het landschap.

De kwaliteiten van het gebied West-Friesland West worden door het plan niet aangetast. De planlocatie ligt in het ''bestaand stedelijk gebied'' en ligt bovendien niet in een typisch ruilverkavelingsgebied. Tevens worden er geen archeologische of cultuurhistorische waarden aangetast.

3.2.3 Provinciale Ruimtelijke Verordening

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) wordt een aantal algemene regels vastgesteld omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand bebouwd gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is. De laatste wijziging van de PRV is op 23 april 2018 door Provinciale Staten vastgesteld. In deze wijziging zijn onder andere de artikelen met betrekking tot agrarische bouwpercelen, glastuinbouw en de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie aangepast. De gewijzigde PRV is op 2 mei 2018 in werking getreden. De verordening is een juridische doorvertaling van het beleid uit de Structuurvisie.

In de structuurvisie Noord-Holland 2040 wordt voor de ruimtelijke kwaliteit vooral gefocust op behoud en ontwikkeling van Noord-Hollandse cultuurlandschappen, natuurgebieden en groen om de stad. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura2000, Wetlands of nationaal Park.

Het plangebied is onderdeel van het Bestaand Stedelijk Gebied (BSG). Voor de invulling van BSG geeft de provincie grote vrijheid aan gemeenten. Artikel 5a van de PRV bepaalt dat een bestemmingsplan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte afspraken. Uit jurisprudentie blijkt dat bij woningen pas sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wanneer 12 woningen of meer worden gerealiseerd. Zoals reeds in paragraaf 3.1.1 is beschreven, is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er wordt daarom voldaan aan de PRV.

3.2.4 Provinciale Woonvisie 2010-2020

De Provinciale Woonvisie 2010-2020 is erop gericht in 2020 te beschikken over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. De speerpunten van de Provinciale Woonvisie 2010-2020 zijn:

  • 1. Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning;
  • 2. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners;
  • 3. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.

In de woonvisie benadrukt de provincie met name het belang van een passende kwaliteit woningbouw. Dat is alleen mogelijk als er op regionaal niveau een goede afstemming komt tussen alle partijen die zijn betrokken bij het bouwen van woningen. De provincie zet zich vooral in als procesleider, aanjager en expert. Vanuit die rol is de provinciale woonvisie opgesteld en wordt vervolgens aangestuurd op het maken van bestuurlijke afspraken in de zogenaamde Regionale actieprogramma's (RAP). Om inzicht te krijgen in de Noord-Hollandse woningbouwproductie voert de provincie jaarlijks de monitor woningbouw uit. Het belangrijkste doel van de monitor is het inzichtelijk maken van de voortgang bij het bereiken van woningbouwdoelstellingen en afspraken. Hierdoor kan op basis van de resultaten tijdig worden bijgestuurd, zodat (nog) niet behaalde opgaven alsnog gerealiseerd kunnen worden of doelen kunnen worden bijgesteld. De woningbouwopgaven voor de provincie zijn door de gemeenten in regioverband vastgelegd in de RAP's. De RAP's geven uitvoering aan de provinciale woonvisie en bevatten kwantitatieve en kwalitatieve afspraken. De doelstellingen, uitkomsten en afspraken in de RAP's vormen de basis voor de metingen in het kader van de monitor Woningbouw.

De woonvisie gaat uit van een demografische ontwikkeling waarbij in Noord-Holland Noord de bevolkingsgroei in de loop van de tijd afneemt. Verwacht wordt dat na 2040 het aantal huishoudens en dus de woningbehoefte niet meer toeneemt. Vergrijzing leidt tot een vraag naar woningen en woonomgevingen waar mensen langdurig zelfstandig kunnen blijven wonen en deelnemen aan de maatschappij. Om starters en jongeren op de woningmarkt betere kansen te geven blijft de betaalbaarheid van de woningen belangrijk. Verder stelt de Provinciale Woonvisie de consument centraal. De provincie wil de keuzevrijheid van bewoners vergroten. Dit betekent dat er ruimte moet worden gegeven aan (specifieke) woonwensen. Het gaat daarbij niet alleen om de woning maar ook om de woonomgeving. Daarnaast zet de provincie in op verduurzaming en transformatie ter revitalisering van de bestaande woonomgeving.

De voorliggende transformatie van bedrijf naar wonen waarbij gebouwd wordt naar de bestaande eisen op het gebied van duurzaamheid, komt tegemoet aan de specifieke woonwensen van de initiatiefnemers. Dit is in lijn met de uitgangspunten van de Woonvisie.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionaal Actieprogramma Wonen 2017-2020

De regio Kop van Noord-Holland heeft afspraken gemaakt over de woningbouwprogrammering in het Kwalitatief Regionaal Woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland (hierna: KwK) en over het levensloopbestendig en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Het RAP 2017-2020 is bedoeld om de diverse onderwerpen integraal op elkaar af te stemmen, waarbij de reeds gemaakte afspraken worden gerespecteerd.

In het RAP wordt o.a. ingezet op:

  • Vraaggestuurd bouwen
  • Binnenstedelijk bouwen en transformatie
  • Betaalbaarheid en sociale woningbouw
  • Wonen, zorg, welzijn voorzieningen
  • Duurzaam bouwen
  • Zelfbouw

Voorliggend plan past binnen de kaders van het vraaggestuurd bouwen, binnenstedelijk bouwen en transformatie, duurzaam bouwen en zelfbouw.

Doordat in de jaren voor 2016 meer werd gebouwd dan dat het aantal huishoudens groeide is er momenteel sprake van een ontspannen woningmarkt. Inmiddels ligt de bouw lager dan de groei van het aantal huishoudens. Op www.plancapaciteit.nl is aangegeven dat er in 2019 696 woningen gepland staan. De Monitor Woningbouw 2018 geeft aan dat er voor 2018-2020 een behoefte is aan 700 woningen. Hieruit blijkt dat er nog ruimte is.

Door de koppeling met het KwK is dit document van belang. In het Kwk is aangegeven dat vrije kavels voor eigen bouw kansrijk zijn en dat binnenstedelijks bouwen de voorkeur heeft. Ook is hierin opgenomen dat er in de kop van Noord-Holland naast betaalbare woningen ook een tekort bestaat aan de duurdere koopwoningen. Ingezet moet worden op woningen in deze segmenten.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Coalitieakkoord 2018-2022

In het coalitieakkoord is opgenomen dat er een groot tekort is aan woningen. Dit komt door een groeiend aantal inwoners, terwijl het aantal bewoners per woning daalt. Daarnaast is er een groeiende verhuisbeweging vanuit de regio Amsterdam. Door deze ontwikkelingen zijn er extra woningen nodig.

Het is de bedoeling dat er meer koop- en huurwoningen worden gebouwd voor alle inkomensgroepen. Het is daarbij van belang dat er genoeg starterswoningen zijn in alle kernen. Dit project zorgt voor extra woningen en doorstroming in Warmenhuizen. Dit is een van de doelstellingen van het coalitieakkoord.

3.4.2 Lokale Woonvisie

Op 28 oktober 2014 heeft de gemeenteraad van Schagen de woonvisie vastgesteld. De Woonvisie beschrijft de rol van Schagen in de regio en de provincie en hoe onderling wordt samengewerkt om te komen tot een blijvend gezonde woningmarkt in zowel stad, dorp als landelijk gebied. Samen met maatschappelijke partners en de inwoners wil Schagen de antwoorden vinden en een impuls geven aan de vitaliteit en kracht van de gemeenschappen in de kernen. Hierbij staat vraaggestuurd bouwen in de kernen centraal.

De visie is gericht op vier thema's die gezamenlijk bijdragen aan blijvend prettig en aantrekkelijk wonen in onze gemeente. Die thema's zijn: de eigen kracht van inwoners; de kwaliteit van de kernen; de kwaliteit van de woningvoorraad behouden en versterken; het woningbouwprogramma verminderen (aansluitend op de marktvraag). In de woonvisie staan de criteria om kwalitatieve keuzes te maken op een rij. De visie laat ook zien dat de rol van de gemeente verandert. Waar Schagen tot op heden veelal optrad als regievoerder (een sturende rol), is nu een steeds meer faciliterende, ondersteunende rol voor de gemeente weggelegd. Echter, voor een gezonde woningmarkt zijn pijnlijke beslissingen nodig als het gaat om faseren, doseren, schrappen en afwaarderen van locaties. Een slimme marktmonitoring is nodig om (zeker) jaarlijks de ontwikkeling van de werkelijke marktvraag te volgen. Nu de huidige woningmarkt op slot zit, is het immers van belang om kansen te benutten en hier meer beweging in te krijgen.

Zoals in paragraaf 3.3 is aangegeven, is de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming met de actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan woningen. Hierdoor sluit het plan aan bij de lokale woonvisie.

3.4.3 Reisgids voor ruimtelijke ontwikkelingen

In de reisgids voor Ruimtelijke ontwikkelingen wordt aangegeven hoe de gemeente Schagen omgaat met ruimtelijke ontwikkelingen die niet passen binnen het bestemmingsplan. Er is een apart hoofdstuk voor wonen. Hierbij is er niet alleen aandacht voor gemeentelijk beleid, maar ook beleid van het Rijk en van de provincie worden hierin behandeld.

Er wordt een aantal conclusies getrokken over de woningmarkt in de kop van Noord-Holland. Ook wordt er een stappenplan weergegeven die nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen moeten doorlopen. De eerste drie stappen zijn reeds doorlopen doordat initiatiefnemer een positief principebesluit van de gemeente heeft ontvangen. De gemeente heeft hiermee de locatie als kansrijk beschouwd en beoordeeld dat het initiatief passend is in de lokale woonvisie en er een regionale behoefte bestaat. Zie ook 3.3 en 3.4.2. De laatste stap is het beoordelen van alles overige omgevingsaspecten. In hoofdstuk 4 van deze toelichting wordt beoordeeld dat geen enkel omgevingsaspect een belemmering vormt voor voorliggende ontwikkeling.

3.4.4 Reisgids voor ruimtelijke kwaliteit

De Reisgids voor Ruimtelijke Kwaliteit geeft het welstandsbeleid van de gemeente Schagen weer. Er worden een aantal principes genoemd waaraan een bouwwerk moet voldoen. Er wordt aangegeven welk beleid geldt voor welk gebied. Het plangebied valt binnen het 'komgebied'. Voor het komgebied geldt een regulier welstandsniveau. Komgebieden zijn zorgvuldig vormgegeven, maar bezitten geen bijzondere cultuurhistorische waarden. De bebouwing in het plangebied voldoet aan de eisen die gelden op het gebied van welstand.

 

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk worden de verschillende relevante ruimtelijke- en milieuaspecten behandeld. Per aspect wordt beoordeeld of de voorliggende ontwikkeling die met het bestemmingsplan wordt beoogd ruimtelijk aanvaardbaar is.

4.1 Water

4.1.1 Algemeen

In onder andere de Europese 'Kaderrichtlijn water', het 'Nationaal Bestuursakkoord Water', het Deltaprogramma 2015: 'Nederland veilig en leefbaar in de 21e eeuw' en de adviezen van de 'Commissie Waterbeheer 21e eeuw' is het beleid met betrekking tot het water(-beheer) vastgelegd. Het beleid is gericht op het duurzaam behandelen van water. Dit betekent onder andere het waarborgen van voldoende veiligheid en het beperken van de kans op hinder vanwege water; dit ook in verhouding tot ontwikkelingen als de verandering van het klimaat, het dalen van de bodem en het stijgen van de zeespiegel.

Op 22 december 2009 is de Waterwet (Wtw) in werking getreden. Uitgangspunt van de Wtw is een volledig beheer van het watersysteem. Op grond van de Wtw is er ook een goede samenhang tussen het waterbeleid en de ruimtelijke ordening. Dit betekent dat effecten van nieuwe ontwikkelingen op de waterhuishouding inzichtelijk moeten worden gemaakt. In het bestemmingsplan moet daarom een waterparagraaf worden opgenomen. Voor nieuwe ruimtelijke plannen geldt bovendien de 'watertoets' die verplicht tot overleg met de waterbeheerder over voorgenomen ontwikkelingen, voordat een bestemmingsplan in procedure wordt gebracht.

4.1.2 Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK)

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met haar partners haar waterbeleid op lange termijn (Deltavisie) en op middellange termijn (Waterprogramma 2016-2021) opgesteld. In het Waterprogramma 2016-2021 (voorheen waterbeheersplan) zijn de programma's en beheerstaken van het hoogheemraadschap opgenomen met de programmering en uitvoering van het waterbeheer. Het programma is nodig om het beheersgebied klimaatbestendig te maken, toegespitst op de thema s waterveiligheid, wateroverlast, watertekort, schoon en gezond water en crisisbeheersing. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Alleen door slim samen te werken is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van het Waterprogramma is hieraan invulling gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen.

Daarnaast beschikt het Hoogheemraadschap over een verordening: de Keur 2016. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn.

De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

4.1.3 Watertoets

Hieronder wordt een watertoets uitgevoerd teneinde de waterbelangen die gelden voor de planlocatie goed te beschouwen.

Waterkering

De planlocatie is niet gelegen binnen (het invloedsgebied van) een waterkering. Negatieve effecten op een waterkering zijn er daarom niet.

Oppervlaktewater

De voorliggende ontwikkeling heeft geen invloed op de hoeveelheid aanwezige oppervlaktewater. Er is geen oppervlaktewater aanwezig in het plangebied.

Verharding en compenserende maatregelen

In het plangebied neemt als gevolg van de nieuwe bebouwing de feitelijke bebouwingsoppervlakte niet toe. Dit komt omdat de bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De regels uit de Keur van het HHNK zijn op dit punt daarom niet van toepassing. Compensatie is niet aan de orde.

Waterkwaliteit en riolering

De ambitie van het Hoogheemraadschap is om 100% van het hemelwater van nieuwe oppervlakken te scheiden van het afvalwater. Voorwaarde is wel dat het hemelwater als schoon kan worden beschouwd. Bij voorkeur wordt afstromend hemelwater van verharde oppervlakken eerst voorgezuiverd door een berm, wadi of bodempassage.

In het plan is geen sprake van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (RWZI). Dit betekent dat het waterschap voor de nieuwe ontwikkeling adviseert om een gescheiden stelsel aan te leggen.

Het waterschap adviseert om met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen.

Deze adviezen worden in het kader van de omgevingsvergunning meegenomen.

Conclusie

Het aspect waterhuishouding staat de voorliggende ontwikkeling niet in de weg.

4.2 Verkeer en parkeren

4.2.1 Verkeer

De CROW geeft richtlijnen en normen voor verschillende functies. Om te bepalen wat de invloed is van de voorliggende ontwikkeling op de verkeersgeneratie, wordt een vergelijking gemaakt tussen de bestaande en de nieuwe toestand.

Schagen is een gemeente die wordt gekwalificeerd als 'weinig stedelijk' en de voorliggende planlocatie is 'rest bebouwde kom'.

In de bestaande situatie is er 300 m2 bedrijfsbebouwing aanwezig. Dit is de grondoppervlakte en niet het bvo. Dit is waarschijnlijk meer omdat er ook een verdieping aanwezig is. Desalniettemin gaan we hier uit van 300 m2. Vanuit de regels en de lijst van bedrijfsactiviteiten zijn bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 mogelijk. In de lijst staat bijvoorbeeld 'overige dienstverlening ten behoeve van het vervoer (kantoren)'. Dit valt in de CROW onder de noemer 'commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie)'.

De verkeersgeneratie van commerciële dienstverlening is minimaal 15,4 verkeersbewegingen per 100 m2 bvo. In dit geval betekent dat dus 47 verkeersbewegingen per etmaal.

Als we kijken naar de nieuwe situatie dan zijn er straks 3 woningen. De verkeersgeneratie van een vrijstaande koopwoning is 7,8 verkeersbewegingen per etmaal. Dit betekent in totaal 24 verkeersbewegingen per etmaal. Echter, één van de drie woningen is in de bestaande situatie al aanwezig als bedrijfswoning waardoor de verkeersstromen hiervan feitelijk al aanwezig zijn.

De conclusie is dat de hoeveelheid verkeersbewegingen per etmaal ongeveer halveert. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid in de buurt en vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggende bestemmingsplan.

4.2.2 Parkeren

Het bestemmingsplan 'Parkeren' vereist dat bij de bouw van een woning voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid wordt bepaald aan de hand van het bepaalde in de 'Nota Parkeernormen Schagen 2016'.

Voor vrijstaande koopwoningen geldt een norm van 2,3 parkeerplaatsen per woning. Voor 3 woningen betekent dit een parkeerbehoefte van afgerond 7 parkeerplaatsen. De percelen zijn ruim opgezet en hebben daarom voldoende ruimte om het vereiste aantal parkeerplaatsen op te vangen.

Bovendien is er een bestaande functie/bestemming die verdwijnt en die ook een parkeerbehoefte heeft. Als we uitgaan van de eerder genoemde 300 m2 bedrijfsbebouwing in de categorie commerciële dienstverlening dan heeft dat een parkeernorm van 3,6 parkeerplaatsen per 100 m2. Dit betekent dat er in de oude situatie een parkeerbehoefte was van afgerond 11 parkeerplaatsen. Dit betekent ook een verbetering. De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt niet belemmerd door het aspect parkeren.

4.3 Milieu

4.3.1 Besluit milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van de m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage. In het besluit wordt onderscheid gemaakt in m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en m.e.r.-plichtige activiteiten. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Het voorliggende plan zou kunnen worden geschaard onder D11.2: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. In kolom 2 wordt onder andere genoemd dat het moet gaan om 2000 woningen of meer.

Vooropgesteld wordt dat het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' ruimte voor interpretatie laat. Mede daardoor kan ook discussie ontstaan over de vraag wanneer sprake is van een wijziging van een dergelijk project. Niet iedere mogelijk gemaakte wijziging van een stedelijke ontwikkeling, hoe ondergeschikt ook, kan aangemerkt worden als een wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject. Dat hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol.

Gelet op de geringe toename van het aantal woningen afgezet tegen de ruimtelijke context c.q. het gebied waarin woningen reeds in grote hoeveelheden aanwezig zijn en de aanwezigheid van de bedrijfsbebouwing in de bestaande situatie dat met de ontwikkeling verdwijnt, wordt beoordeeld dat geen sprake is van de wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject en daarom ook geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

4.3.2 Bodemkwaliteit

De Wet bodembescherming (Wbb) voorziet in maatregelen indien sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Het doel van de Wbb is in de eerste plaats het beschermen van de (land- of water-) bodem zodat deze kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst. Via de Wbb heeft de Rijksoverheid de mogelijkheid algemene regels te stellen voor de uitvoering van werken, het transport van stoffen en het toevoegen van stoffen aan de bodem.

Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop deze ontwikkelingen gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij nieuwbouwactiviteiten dient de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te zijn gebracht. In het algemeen geldt dat nieuwe bestemmingen bij voorkeur op een schone bodem dienen te worden gerealiseerd.

Bodemonderzoek

Omdat er in het voorliggende geval sprake is van de realisatie van woningen op plekken waar in de bestaande situatie nog geen woning staat, is er bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodemonderzoek is uitgevoerd door Bodembelang en de rapportage ervan is bijgevoegd als bijlage bij deze toelichting (Verkennend en nader bodemonderzoek conform NEN 5740 en asbest in puin conform NEN 5897 Locatie: Oostwal 157 te Warmenhuizen, projectnummer: 051003735).

Conclusies

In het rapport worden conclusies getrokken over verschillende onderzochte aspecten. In verband met een voormalige sloot die gedempt is zijn er vervolgacties nodig.

Voormalige brandplaats

In de zwak koolhoudende bovengrond in de zuidwest hoek van de locatie is een sterke verhoging aan PAK gemeten (overschrijding interventiewaarde). Nader onderzoek wijst uit dat in de diepere bodemlaag (0,5- 1,0 m-mv) geen verhoogd gehalte aan PAK is gemeten ten opzichte van de achtergrondwaarde. Rondom de kern is hooguit een licht verhoging aan PAK ten opzichte van de achtergrondwaarde aangetoond. De verontreiniging met PAK in de grond heeft een geschatte omvang van 2 m³ (2,0 x 2,0 x 0,5 meter). Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Gedempte sloot grond

In de sliblaag van de gedempte sloot zijn sterke verhogingen gemeten van koper, lood, nikkel, minerale olie en PAK (overschrijding interventiewaarden), matige verhogingen aan lood en zink (overschrijding tussenwaarden) en lichte verhogingen aan cadmium, kobalt, kwik, molybdeen en PCB’s ten opzichte van de achtergrondwaarden.

In het mengmonster van de kleiige, zintuiglijk schone bovengrond zijn lichte verhogingen aangetoond van lood, minerale olie en PAK ten opzichte van de achtergrondwaarden. In het mengmonster van de kleiige, zintuiglijk schone ondergrond zijn lichte verhogingen aangetoond van kwik, lood, minerale olie en PAK ten opzichte van de achtergrondwaarden.

De verontreiniging in de sliblaag met PAK, minerale olie en enkele zware metalen is gerelateerd aan de voormalige vestiging van de scheepswerf op de locatie. De gedempte sloot en daarmee ook de verontreinigde sliblaag strekt zich uit van de Rietzangerstraat naar de Oostwal aan de oostzijde van de onderzoekslocatie. Deze verontreinigingen zijn in eerder onderzoek van Grondslag (2003) ook aangetroffen. De sliblaag heeft een gemiddelde dikte van 0,4 meter en bevindt zich op ten hoogste 1,1 mmv (boring 04) tot maximaal een diepte 2,4 m-mv (boringen 02, 102 en 103) en is aanwezig over een oppervlakte van circa 830 m². De omvang van de verontreinigde sliblaag met gehalten boven de interventiewaarden kan daarmee worden geschat op 330 m³. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Gedempte sloot grondwater

In het grondwater ter plaatse van de gedempte sloot overschrijdt de concentratie aan PAK de betreffende interventiewaarde. Barium, xylenen en minerale olie zijn aangetoond in concentraties die de streefwaarden overschrijden. De interventiewaarde overschrijding van PAK is ook verticaal nog aangetoond in het grondwater op een diepte van 3,5 m-mv en 4,5 m-mv en is verticaal nog niet afgeperkt.

De PAK verontreiniging strekt zich globaal uit vanaf de zuidpunt van het huidige gebouw naar het zuidgrens van de onderzoekslocatie. Ter plaatse van de huidige bebouwing zijn in het grondwater lichte verhogingen aan PAK gemeten (streefwaarde overschrijdingen). De oppervlakte van de verontreiniging met sterke verhogingen aan PAK in het grondwater wordt geschat op 300 m². Verticaal heeft de grondwaterverontreiniging een minimale dikte van 3,8 meter, waarmee de omvang kan worden geschat op 1140 m³. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Aspect

Op het maaiveld en in de plaatselijk aanwezige puinlaag is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond.

Vervolg

Geadviseerd wordt de resultaten van onderliggend bodemonderzoek en de gedetailleerde plannen van de nieuwbouw te bespreken met het bevoegd gezag en in overleg na te gaan welke sanerende maatregelen noodzakelijk zijn.

Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat er in verband met de sloot die ooit op het perceel aanwezig is geweest er ernstige bodemverontreinigingen zijn geconstateerd. Via sanerende maatregelen kunnen deze verontreinigingen worden verwijderd en kan een bodemsituatie worden gerealiseerd die geschikt is voor een woonfunctie. Uit het onderzoek blijkt daarom dat na sanering de milieuhygiënische bodemsituatie de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet beperkt.

4.3.3 Geluid

Eén van de grondslagen voor de ruimtelijke afweging is de Wet geluidhinder (Wgh). De Wet geluidhinder bevat geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai . Op grond van de Wet geluidhinder gelden zones rond geluidsbronnen met een grote geluidsuitstraling, zoals (spoor)wegen en industrieterreinen. De belangrijkste bestaande geluidszones bevinden zich langs bestaande wegen en spoorwegen en rond grote bestaande industrieterreinen.

Volgens de wet mag de geluidbelasting op de gevel van een nieuwe gevoelige bestemming binnen stedelijk gebied niet hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai. Op plaatsen waar door omstandigheden niet aan de hiervoor genoemde grenswaarde kan worden voldaan, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld met een maximum van 63 dB voor binnenstedelijke situaties (68 dB voor vervangende nieuwbouw).

De voorliggende planlocatie is niet gelegen binnen de geluidszone van een (spoor)weg of een industrieterrein waarop bedrijven aanwezig zijn met een grote geluidsuitstraling. Wettelijk geluidsonderzoek is daarom niet aan de orde. Wanneer de omgeving en dan vooral de Oostwal/Dorpsstraat en de Rietzangerstraat worden beschouwd, dan zijn dit wegen met een lage verkeersintensiteit waardoor de gemiddelde geluidswaarden op de nieuwe gevels niet hoog zullen zijn. Bovendien zijn er reeds meerdere woningen aanwezig op dezelfde afstand van de wegen of zelfs dichterbij. De nieuwe woningen zullen op een dusdanige manier worden geïsoleerd dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de woningen aanwezig zal zijn. De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt niet belemmerd door het geluidsaspect.

4.3.4 Luchtkwaliteit

De kern van de Wet luchtkwaliteit (titel 5.2 luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer) is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is een bundeling maatregelen op regionaal, nationaal en internationaal niveau die de luchtkwaliteit verbeteren en waarin alle ruimtelijke ontwikkelingen/projecten zijn opgenomen die de luchtkwaliteit verslechteren.

Het doel van het NSL is om overal in Nederland te voldoen aan de Europese normen voor de luchtverontreinigende stoffen. Voor wegverkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) de belangrijkste stoffen. De in de Wet luchtkwaliteit gestelde norm voor NO2 en PM10 jaargemiddelde grenswaarde is voor beide stoffen 40 ìg/m3. Daarnaast mag de PM10 24 uurgemiddelde grenswaarde van 50 ìg/m3 maximaal 35 keer per jaar worden overschreden. Met het van kracht worden van het NSL zijn de tijdstippen waarop moet worden voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarden NO2 en PM10 aangepast. Voor PM10 is dat 11 juni 2011 en 1 januari 2015 voor NO2.

Naast de introductie van het NSL is de invoering van het begrip “niet in betekenende mate bijdragen” (NIBM) een belangrijk onderdeel van de Wet luchtkwaliteit. Een project draagt NIBM bij aan de luchtkwaliteit als zowel de jaargemiddelde grenswaarde NO2 als PM10 niet meer toeneemt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde van die stof. Dit betekent, kortweg, dat als de toename van de beide jaargemiddelde concentraties kleiner is of gelijk is aan 1,2 ìg/m3 een ontwikkeling kan worden beschouwd als een project dat NIBM bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

De voorliggende ontwikkeling betreft de bouw van drie woningen. Uit paragraaf 4.2.1 is gebleken dat het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de bestaande situatie afneemt. Dit heeft ook een positief effect op de luchtkwaliteit. Duidelijk is daarom het project NIBM is en dat onderzoek naar luchtkwaliteit niet aan de orde is.

Bovendien blijkt uit de NSL- monitoringstool dat de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 in de omgeving laag zijn. Langs de N9 end e N245 zijn toetspunten aanwezig die allen de meest gunstige toetsingswaarde weergeven voor de monitoringsronde 2018. De bestaande luchtkwaliteit is daarom als goed te beschouwen voor de te realiseren woningen.

4.3.5 Milieuzonering

Ten aanzien van de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder. Uitgangspunt hierbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van een milieugevoelige functie, sprake is van een aanvaardbaar leef- en verblijfsklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige functies en bedrijven dient milieuzonering te worden toegepast. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ uit 2009. Het doel van de VNG-publicatie is het bieden van een handreiking voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordeningspraktijk en de publicatie biedt mogelijkheden voor maatwerk en flexibiliteit bij het inpassen van bedrijvigheid in de fysieke omgeving en bij het inpassen van woningen en andere gevoelige functies nabij bedrijven.

Met het voorliggende bestemmingsplan worden woningen mogelijk gemaakt die in de plaats komen van een bedrijfsbestemming. Hiermee verbetert de milieusituatie voor de reeds bestaande woningen. Op circa 25 meter is een gemengde bestemming aanwezig waarbinnen lichte bedrijvigheid is toegestaan. Dit levert geen beperking op voor de nieuw te realiseren woningen, aangezien er reeds op kortere afstand van deze functie woningen aanwezig zijn. Bovendien zorgt de afstand van 25 meter met tussenliggende bebouwing voor voldoende afscherming met betrekking tot geluid.

Vanuit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de voorliggende ontwikkeling.

4.3.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten Bij externe veiligheid gaat het om het binnen aanvaardbare grenzen houden van risico's voor de omgeving voor het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen); het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen), het gebruik van luchthavens en het gebruik van windmolens.

De regelgeving voor externe veiligheid kent twee grootheden waaraan getoetst wordt bij het nemen van een besluit: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Deze begrippen vullen elkaar aan; met het PR wordt de aan te houden afstand geëvalueerd tussen de risicovolle activiteit en kwetsbare functies, terwijl met het GR wordt beoordeeld of er een groot aantal slachtoffers kan vallen als gevolg van een ongeval. Voor het PR worden risiconormen gesteld in de vorm van grens- en richtwaarden waaraan getoetst moet worden bij vaststelling van bestemmingsplannen.

Voor het GR geldt geen norm; het bevoegd gezag moet afwegen of de gevolgen van een ongeval al dan niet aanvaardbaar zijn. Er is wel een oriëntatiewaarde vastgesteld die weergeeft wat de algehele politiek-maatschappelijke opvatting is over de aanvaardbaarheid van een kans op een ramp met een groep slachtoffers. Naast de kans moet echter ook het mogelijk effect van een ongeval worden betrokken in de besluitvorming.

Het bevoegd gezag dient het groepsrisico in bepaalde gevallen te verantwoorden bij het ruimtelijk besluit, waarbij in ieder geval de mogelijkheden voor hulpverlening en rampbestrijding betrokken worden.

In de directe omgeving zijn geen verkeers-, spoor- en vaarwegen aanwezig waar (relevant) transport van gevaarlijke stoffen over plaatsvindt. Bedrijven waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen opgeslagen, verwerkt of geproduceerd worden en transportleidingen van aardgas zijn gelegen op voldoende afstand van de ruimtelijke ontwikkeling. Het aspect externe veiligheid is voor deze locatie niet relevant.

 

4.4 Ecologie

Voor de bescherming van diersoorten is de Wet natuurbescherming van toepassing. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van nieuwe bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten op grond van de Wet natuurbescherming. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de betreffende bouwwerkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na ontheffing c.q. vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming.

Door ecologisch adviesbureau Bureau Aandacht Natuur is een ecologische quick scan opgesteld om te inventariseren of er belangrijke ecologische waarden en of er een effect op belangrijke soorten te verwachten zijn. Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage bij deze toelichting. Hierna worden de belangrijkste resultaten uit het onderzoek samengevat weergegeven.

4.4.1 Gebiedsbescherming

Gezien de ligging van de projectlocatie in de dorpskern van Warmenhuizen, de relatief
kleinschalige aard van de plannen en de minimale afstand van circa 4,1 kilometer tot het
dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, zijn er geen negatieve effecten te verwachten op
Natura 2000-gebieden. De projectlocatie en de directe omgeving bevatten geen elementen die de specifieke waarden van het Natura 2000-gebied versterken en hebben dan ook geen functie voor de daarin aanwezige kwalificerende vogelsoorten, habitattypen en habitatsoorten.

Bij de bouw van maximaal 2 woningen is (uitgaande van aardgasloos bouwen) enkel emissie te verwachten van het bouwverkeer. Aangenomen wordt dat de emissie bij 1 of 2 woningen zo gering is dat op voorhand geconcludeerd kan worden dat er geen sprake is van significant negatieve effecten.

In algemene zin geldt dat de directe relatie tussen de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden als gevolg van individuele projecten of handelingen afneemt naar gelang de afstand van het Natura 2000-gebied tot de bron. Windsnelheid en windrichting, landgebruik, vegetatiesamenstelling en oppervlakteruwheid hebben invloed op de snelheid en hoeveelheid aan neerslag van stikstofverbindingen op de vegetatie of bodem. Een deel van de stikstofverbindingen (ammoniak en stikstofdioxide) die in de vegetatielaag (onderste laag van de atmosfeer) terugkomen, wordt geadsorbeerd aan de bodem of opgenomen via het vegetatieoppervlak. Het deel dat naar de hogere luchtlaag wordt getransporteerd, wordt vermengd met de lucht en draagt zo bij aan de achtergronddepositie van stikstof. De verdunning van de geëmitteerde stoffen neemt toe met de vergroting van de afstand tot de bron, zodat de stikstofdepositie die is toe te rekenen aan een individuele bron afneemt. Men kan dus veilig aannemen dat gelet op de afstand tussen het project en de dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied, de depositie ten gevolge van de bouw van 2 woningen buiten Natura 2000-gebied onder de grenswaarde blijft.

Tevens vinden de beoogde plannen niet plaats in terreinen die zijn aangewezen als (onderdeel van) NNN, een natuurverbinding of weidevogelleefgebied. Een nadere of uitgebreide toetsing ten aanzien van de gebiedsbescherming in het kader van de Wet Natuurbescherming is dan ook niet aan de orde.

4.4.2 Soortenbescherming

Flora

Met betrekking tot de aanwezige flora zijn geen beschermde plantensoorten aangetroffen binnen de projectlocatie. Gezien de aanwezige terreintypen binnen de projectlocatie, is een nader onderzoek naar beschermde plantensoorten of een ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet Natuurbescherming niet aan de orde.

Vogels

Mogelijke nestlocaties van vogelsoorten met een jaarrond beschermde vaste rust- en verblijfplaats of sporen die wijzen op hun aanwezigheid zijn niet waargenomen op of rond de projectlocatie. Met de voorgenomen sloop en herinrichting, wordt niet verwacht dat nesten of het leefgebied van vogelsoorten met een jaarrond beschermde vaste rust- en verblijfplaats worden verstoord. Tevens wordt niet verwacht dat met de voorgenomen herinrichting van de projectlocatie de landelijke staat van instandhouding ten aanzien van in het gebied aanwezige vogelsoorten in het geding is. Nader onderzoek of de aanvraag tot ontheffing voor (één van) deze soorten is dan ook niet aan de orde.

Vleermuizen

Met uitzondering van vleermuizen worden uitsluitend enkele algemeen voorkomende zoogdieren verwacht binnen de projectlocatie. Voor de algemeen voorkomende beschermde soorten geldt de algemene vrijstelling bij een ruimtelijke ingreep en/of bestendig beheer.
Op het erf ontbreken oude / hoge bomen en doorlopende, lijnvormige groenstructuren, waarmee niet wordt verwacht dat de aanwezige beplanting een functie heeft als vliegroute of belangrijk foerageergebied voor vleermuizen. Het gebouw vormt in beperkte mate een potentieel geschikte vaste rust- en verblijfplaatsen voor vleermuizen. Op twee locaties bij de gootuitloop aan de zuidzijde van het pand zijn geschikte invliegmogelijkheden voor vleermuizen aanwezig. Met de nadere inspectie van deze openingen zijn er geen sporen aangetroffen die wijzen op de aanwezigheid van vleermuizen. Aan de hand hiervan kan
dan ook worden geconcludeerd dat het te slopen gebouw geen verblijfplaatsen bevat voor vleermuizen. Een nader onderzoek of een ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet Natuurbescherming voor het verstoren of verwijderen van een vaste rust- en verblijfplaats voor vleermuizen is dan ook niet aan de orde.

Overige zoogdieren

Andere zwaar beschermde zoogdiersoorten of verblijfplaatsen daarvan zijn niet aanwezig op de projectlocatie. Erfbeplanting of andere landschapselementen zijn slechts beperkt aanwezig. Gezien de inrichting van het terrein en de ligging in de dorpskern wordt niet verwacht dat kleine marterachtigen of andere zwaar beschermde grondgebonden zoogdieren voorkomen op de projectlocatie. Met betrekking tot de beoogde werkzaamheden is een nader onderzoek of een ontheffingsaanvraag naar het voorkomen van grondgebonden, zwaar beschermde zoogdiersoorten in het kader van de Wet Natuurbescherming niet noodzakelijk.

Overige beschermde soorten

Andere beschermde soorten dan hierboven genoemd worden niet verwacht binnen de projectlocatie. Nader onderzoek naar het voorkomen van andere beschermde soorten is dan ook niet noodzakelijk.
Echter kunnen veranderingen in de situatie binnen het plangebied of in de planvorming altijd leiden tot andere inzichten en daarmee tot wijziging van deze conclusies. Mogelijk kunnen gedurende het planproces of de werkzaamheden zich nieuwe soorten gaan vestigen. Bij constatering van een beschermde soort tijdens de voorgenomen activiteiten blijft het alsnog noodzaak om maatregelen te nemen of ontheffing aan te vragen voor deze soort(en).

4.4.3 Conclusie

Uit het onderzoek is gebleken dat er geen belemmeringen voortvloeien vanuit het aspect ecologie. Er is geen afdoend onderzoek naar beschermde soorten nodig en het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op een dusdanig grote afstand dat er geen invloed van het voorliggende plan op is.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

4.5.1 Cultuurhistorie

De bestaande bebouwing heeft geen cultuurhistorische waarde. Er is geen sprake van een monument. Ook de bestaande stedenbouwkundige samenhang bezit geen cultuurhistorische waarden. Met het voorliggende plan wordt geen afbreuk gedaan aan cultuurhistorische waarden.

4.5.2 Archeologie

Op 1 september 2007 is de wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen, waarbij als uitgangspunt geldt: ‘de verstoorder betaalt’. Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van het bodemarchief in situ (ter plekke) omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Gemeenten moeten rekening houden met archeologie bij nieuwe bestemmingsplannen.

In het bestemmingsplan Warmenhuizen is een archeologische dubbelbestemming opgenomen waarmee is geborgd dat wanneer er grondroerende werkzaamheden (bouwen en graven) plaatsvinden die dieper gaan dan 0,35 m onder maaiveld en plaatsvinden over een grotere oppervlakte dan 100 m2, er archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd door Argo. De rapportage van dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage bij deze toelichting.

Uit het onderzoek blijkt dat er in het plangebied een goede kans bestaat op het aantreffen van archeologische resten daterend vanaf de Vroege Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd. Er wordt dan ook geadviseerd om een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een verkennend booronderzoek. Het voornaamste doel zal zijn eventuele (sub)recente verstoringen in kaart te brengen en de geomorfologische gesteldheid van het plangebied vast te stellen. Indien mogelijk wordt tevens de aanwezigheid van archeologische resten en eventuele cultuurlagen vastgesteld.

De beslissing om bovenstaand advies al dan niet over te nemen (een selectiebesluit) dient door de bevoegde overheid, de gemeente Schagen, te worden genomen.

Met het uitgevoerde onderzoek en de intentie om verstoringen en de geomorfologische bodemgesteldheid in kaart te brengen en vast te leggen welke eventuele archeologische waarden er eventueel zijn via het nemen van een selectiebesluit, wordt voldaan aan de eis om archeologische waarden volwaardig te laten meewegen in de ruimtelijke planvorming.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Planmethodiek

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan.

Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de analoge verbeelding heeft geen juridische betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/BGT ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding. Bij eventuele verschillen tussen de digitale en analoge verbeelding is de digitale verbeelding juridisch bindend.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan zijn opgebouwd conform de door het SVBP 2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en ten slotte de overgangs- en slotregels.

Het nieuwe bestemmingsplan is gebaseerd op de systematiek van het vigerende bestemmingsplan 'Warmenhuizen'. Bij de opzet van het bestemmingsplan is uitgegaan van een redelijk gedetailleerde planopzet.

Het plangebied bestaat uit een woonbestemming met drie bouwvlakken. Nieuwe woningen kunnen worden gebouwd binnen deze bouwvlakken waarin de maximale goot- en bouwhoogte is geregeld. De bestaande woning past binnen het bouwvlak. Buiten de bouwvlakken mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. De archeologische dubbelbestemming is overgenomen uit het bestemmingsplan 'Warmenhuizen'.

5.2 Toelichting op de planregels

In het hoofdstuk 'Inleidende regels' is een aantal begrippen verklaard welke gebruikt wordt in de planregels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is in het artikel "Wijze van meten" bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan geïnterpreteerd dient te worden.

In het hoofdstuk 'Bestemmingsregels' zijn de in het plan opgenomen bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn, waar dat wenselijk is, flexibiliteitbepalingen opgenomen.

Enkelbestemming Wonen-1

Het plangebied is voorzien van de bestemming Wonen. Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden. De bestemming is in de basis overgenomen uit het bestemmingsplan 'Warmenhuizen'.

Het aantal woningen is per bouwvlak maximaal een woning. De goothoogte bedraagt maximaal 4 meter voor de nieuwe woningen en 5,5 meter voor de bestaande woning. De nokhoogten van de nieuwe woningen bedraagt maximaal 9 meter en van de bestaande woning bedraagt deze 8 meter. Het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis is toegestaan mits de beroeps- c.q. bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel en deze oppervlakte niet meer bedraagt dan 50 m². Bijgebouwen dienen ten minste 1 meter achter de voorgevel te worden gebouwd. De oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen zal niet meer bedragen van 60 m², bij bouwpercelen tot en met een oppervlakte van 500 m² of 100 m², bij bouwpercelen met een oppervlakte van meer dan 500 m², dan wel de bestaande oppervlakte indien deze meer is.

Waarde - Archeologie 2

De gronden hebben een grote archeologische waarde en hebben daarom de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' gekregen om de waarden te beschermen.

Voor de gronden met de bestemming Archeologie - Waarde 2 geldt dat er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden nodig is bij onder andere aanleg van een verhard oppervlak groter dan 100 m2 en als er dieper wordt gegraven dan 35 cm. Tevens moet er in een archeologisch rapport aangetoond worden dat de archeologische waarde voldoende wordt vastgesteld en zal er een toets plaatsvinden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.


In het hoofdstuk 'Algemene Regels' worden, in aanvulling op de bestemmingsregels, aanvullende regels gesteld. Het gaat hier om de volgende regels:

Anti-dubbeltelregel:

Met de anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning of het doen van een mededeling mag worden meegenomen.

Algemene gebruiksregels:

Hoewel in de Wet ruimtelijke ordening al is bepaald dat strijdig gebruik verboden is, is in het bestemmingsplan toch een artikel 'Algemene gebruiksregels' opgenomen. Hierin wordt een aantal voorbeelden gegeven van gevallen die worden aangemerkt als strijdig gebruik.

Algemene afwijkingsregels:

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsmogelijkheden uit de bestemming een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken alsmede een regeling die de bouw van openbare nutsgebouwtjes en antennemasten mogelijk maakt.

In het laatste hoofdstuk 'Overgangs- en slotregels' is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik die al bestond bij het opstellen van het plan, maar die strijdig is met de in dit bestemmingsplan opgenomen planregels. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotbepaling is de officiële naam van de planregels bepaald. Onder deze naam kunnen de planregels van het bestemmingsplan aangehaald worden.

5.3 Plansystematiek

Voor het verbeelden van de geometrisch bepaalde bestemmingen is een BGT-ondergrond gebruikt. Dit bestand is opgebouwd in coördinaten in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting, of kortweg Rijksdriehoekscoördinaten (ook wel: RD-coördinaten). Dit zijn de coördinaten die in Nederland worden gebruikt als grondslag voor ondermeer geografische aanduidingen, waarbij de exacte locatie van een gebied wordt vastgelegd. In het plan is met behulp van lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn met aanduidingen nadere regels aangegeven. Op een afdruk van de geometrische plaatsbepaling, de verbeelding, zijn alle bestemmingen en aanduidingen naast elkaar zichtbaar.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Vooroverleg

In het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het bestemmingsplan toegestuurd aan verschillende overleginstanties toegestuurd.

Er zijn geen voorovelegreacties binnengekomen.

6.2 Ter inzage legging

Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient de kennisgeving, als bedoeld in artikel 3:12 van de Awb, ook in de Staatscourant te worden geplaatst en via elektronische weg te geschieden. Tevens dient de kennisgeving te worden toegezonden aan die diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn, aan het waterschap en aan belanghebbende gemeenten.

Na de zienswijzeperiode zullen in een bijlage bij deze paragraaf de verschillende zienswijzen worden weergegeven en worden voorzien van een gemeentelijke reactie. Deze zienswijzen zullen door de gemeenteraad worden meegewogen bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

PM

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Exploitatieverplichting

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

De kosten die de gemeente maakt voor de procedure van het voorliggende bestemmingsplan, worden verhaald op de grondeigenaar via een anterieure overeenkomst die is gesloten. Het project wordt gerealiseerd door initiatiefnemers en deze gaan de woningen ook bewonen.

Conclusie

Gezien hoofdstuk 2, 3 en 4 van deze toelichting wordt het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar geacht.